#prologue.
2023,5월 25일
여전히 정신없고 또 바쁜 하루, 특히 금융시장 - 주로 브리지 or PF- 관련하여 총체적 난국에 빠진 개발(공급) 업체 피드백 사항들이 대다수인데 , 뾰족한 해결방안이나 힌트를 줄 수 없는 입장이라 난감하기만 하다.
주식이나 채권시장은 차치하더라도 실물자산인 "부동산 시장" 이 이렇게 까지 어려웠던 적이 있나 싶을 정도로 혼란스러우며 , 어느 부분에서 조차 해결될 실마리를 찾지 못하고 있는 상황이다.
우려스러운 점은 , 일반적으로 토지확보에서 준공입주까지 보통 36개월을 "평균값"으로 예상하면 , 2025년 하반기에서 26년도 상반기에는 , 부동산주요 지역( 서울/경기/수도권)부터 매매가 혹은 분양가가 지금과는 확연히 다른 상승폭을 발현할 것으로 미루어 예상된다.
요컨대 , PLZ, 미국 부채한도 협상, 우크라이나사태, 글로벌공급망 불안등 의 '퍼펙트스톰'요인들이 제거되어 , 대외 경제변수에 취약한 '우리나라' 자산시장이 좀 더 안정화되길 기대한다.
더불어 금일(5/24) , 한국은행 금융통화 위원회의 기준금리 3,5% 동결은 미세하나마 금융시장 안정화에 힌트를 준 것은 다행이나, 극도의 안전구조화 여신 시장으로의 "횡보추이"는 가속화될 것 같다.
#CHAPTER1 : 대한민국 상위 업무지구 배후 "판교대장동 제니스 오피스텔".
지난 두 번의 "판교 대장 오피스텔 보고서" 패밀리판교, 클라우드베이에 이어서, 세 번째로
올해(2023년) 6월 준공 입주를 시작하는 '판교 제니스' 오피스텔이다.
판교대장 지구에서 규모로 보면 , 가장 작은 규모(전체 16호실)이긴 하지만,
반대로 가성비(가심비) 면에서는 상당한 캐릭터를 보여준다.
외면은 '공급시행사' 대표님 언급대로 '미술관 콘셉트'를 차용하였고 내부의 구조 및 인테리어 와 백색가전과 입주민 편의 시설 디테일이 꼼꼼하게 안팎으로 표현되어 있다.
사진자료나 영상자료가 포스팅 내에 나름 잘 표현해 두었으니,
글을 읽으시는 모든 분들에게 유익한 '콘텐츠'가 되었으면 한다.
# CHAPTER2: 2~4F 내부 평면구조와 인테리어 및 가전.
단층 구조인 2층~4층 은 각각 4개 호실/4개 타입/4개 평형이다.
여기에 뷰(view)도 제각각이라 개인 취향을 반영하는 개성이 너무나 뚜렷하다.
가전은 '비스포크' 라인으로 모두배치 하였으며 3룸과 거실에 모두 4개의 공조 에어컨을
장착하였다.
THREE ROOM-TWO BATH ROOM 구조이며 , 특별히 층고 가 모두 2,5M 이상 구조화, 개방감과 쾌적함이
돋보인다.
또한 개별 입주자의 생활 및 동선 구조취향 반영을 위해 일반 아파트처럼 수납장이나 이외의 시스템장은 설치하지 아니하였으니, 입주 시 추가 인테리어로 DIY 할 수 있는 여지의 공간을 남겨 두었다.
각호실 별로 전용(실사용/체적/안목치수) 면적은 각각 21,08/20,19/22,29/22.13 평이다.
# CHAPTER 3: PENT LINE UP.
최상층 5층 4개 호실은 PENT type이다.
아래 3개 층(2~4)의 구조가 그대로 위로 이어져, 각 4개 호실 상층부에는 복층구조+ 단독전유테라스 가 특화설계 되었다.
세부적으로는 각호실 별로, 15,62+3,6(평)/14,03+2,9(평)/15+3,42(평)/18,09+4,27(평)이다.
최근 일부 수도권 '복층형 오피스텔'에서 이슈가 되고 있는 실층고 1,35M가 대비 제니스 오피스텔 복층형 pent 는 최대 1,8M가 나오는 치수를 확인할 수 있으며, 내부인테리어 구현에 따라서는 FIVE-ROOM+테라스 구조까지 나와, 분양가대비 사용성능 만족감이 상당하다.
한마디로 상품성을 표현한다면, 최근 상당한 오피스텔 분양자료를 입지, 분양가, 퀄리티 측면에서 상호 개별비교 하여도 분양가 대비, 그 효율성이 베스트이다.
그도 그럴 것이 원가비교법 측면에서 , 하이엔드 급인 '판교 디오르 나인'을 제외하고 , 평당 건축비가 3,500,000만 원 정도 더 들어간 효과가 확실하게 그 차별성을 나타냈다고 언급하는 것이 정확한 표현일 것 같다.
디테일하게는 1실 1주 차( 대형차 축거 수용) 스마트 관리시스템이나, 전체건물에 대한 스마트컨트롤, 각호실 별 1 가구 1 스토리지도 빼놓지 못할 디테일을 가진 오피스텔이다.
#EPILOGUE : 판교 대장동 4개 오피스텔 간략 언급.
2020년 5월경부터 시작하여, 판교대장 최초 오피스텔 '패밀리 판교', 두 번째 '클라우드'나인, 세 번째 '판교 제니스', 네 번째 '판교 디오르나인'의 출발과 진행 그리고 입주 과정을 지켜보았다.
2020~22년 극초반기에 너무나도 핫했던 입지들이 최근에 와서 타 권역과 마찬가지로 정체 및 부진을 겪고 있는 것이 주지의 사실이다.
그러나 , 어느 시기에도 차별성 있는 상품은 있기 마련인데, 적어도 주거형 부동산 만을 따로 살펴보자면, 실거주 우선인 아파트와 임대투자우선 상품인 오피스텔 시장이 현재는 저울추가 상당히 기울어져 있다.
아파트 시장의 경우 최근 몇 년간 심리적이든 실제적이든 청약/분양/매매 모두 이른바 "불장"이었으나, 22년 하반기 이후 급격히 각각 의 시장혼란에서 오는 정체 및 부진과 침체로 '대체재'로 인식되던 오피스텔, 빌라 시장성과 가격모두 '냉각시장'으로 돌아선다.
하지만 모두 알듯이 패턴과 트렌드 대로 부동산 상승/하강기를 유추 해보건대 공급절벽의 이 시기를 지나 , 3년 정도 시간이 지난 뒤 입지 우선의 시장부터 상승그래프 곡선은 당연히 가파를 테고 , 적어도 이때쯤 3룸 아파텔로 불리는 패밀리판교나, 제니스, 디오르나인 은 '차익형 실현 가능성'이 어느 권역별 오피스텔 군 들과 비교하여도 높기만 하다.
다시금 강조하는 입지, 분양(매매)이, 상품콘셉트가 반드시 뒷받침이 돼야 하는데,
오늘 주인공인 "판교제니스"가 그러하다.
저평가된 주식은 전문가 가 알아보지만, 저평가 된 부동산은 일반인들 시선으로도
충분히 알아볼 수 있다.
#epilogue
https://v.daum.net/v/20230515085416567
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https://v.daum.net/v/20230515060136617
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