판교 대장동 오피스텔 보고서 2편(판교 클라우드 베이 오피스텔).

 

 

 

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#prologue

 

 

2023년 5월24일 .

어제와 다르게 약간 구름이 있는 날씨.

 

오늘역시 판교 대장지구(대장동) 오피스텔 간략보고서,

그 두번째로 저층형 (업무&주거)오피스텔 "판교 클라우드 베이) 를 소개한다.

 

 

아래 , 지도상에 "판교 클라우드 베이"가 입지한 위치는 , 근생 1-1BL,1-2BL,1-3BL,1-4BL,1-6BL 등

합계 5필지이다.

 

서판교 터널을 나와 바로 오른쪽 구역에 군락처럼 모여있는 형락이다.

 

2021년 분양당시에 도 인근에 없던 1,5룸 베이스로 비교적 저렴하게 공급했다.

 

판교대장지구 여타의 3개 오피스텔 모두 3룸(22~25평)이 공통사항이지만, 유독 

"클라우드 베이"만이 임대사업형 혹은 임대수익형 오피스텔 이라 말할수 있겠다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

#personal opinion.

 

 

판교클라우드 베이는 나머지 3개 오피스텔 중에 그나마(?),상가 포지션이 제일 좋다.

 

패밀리 판교 나 디오르나인 은  상권입지 적으로 너무 끝쪽 , 말단으로 치우쳐  개인적으로는

그닥 탐탁치 않은 상권이다.

 

판교 제니스는 유일하게 상업시설이 없는 ,only주거 전용  '고급형 오피스텔' 이다.

 

아직은 대장동 지역이   그야말로 '배드타운'적 성격을 유지하고 있으나,

적어도 모든 권역 입주가 이루어지고 ,유의미한 상업MD가 안착될경우를 감안하면

오피스텔 상가 입지로는 "클라우드 베이"를 제일 낫다고 생간된다.

 

#판교 클라우드베이 오피스텔 은 22,09월 부터 입주시기를 잡아서 현재 진행형이다.

 

 

# price.

 

2023년 5월 24일 현재.

 

매매가는 전용평당가 기준, 평당가격  2,580萬 ~ 4,035萬 대, 호실별 매매가는 30,000萬~47,500萬 까지

다양하다.

 

분양시기에 , 10,000萬 을 상회하는 프리미엄 형성과  손바뀜의 단가적 측면 , 단지/층/향/구조에서 오는

분양/매매 가 차이가 이런 추이를 보여준다.

 

다만 임대 수익률은 4,47%~4,07%  까지 현재에는 지구내  오피스텔 수익률 TOP, 그러나

다시 말하지만 추후 아파트 시세 상승기에는  "차익" 에서 오는 수익실현이 他 3개 오피스텔 보다는

확실하게 작을 것이다.

 

 

 

 

 

#special reference.

 

판교 대장지구는 업무지구가  아니다.

 

가까이는 제1판교,제2판교를 지원하는 주거지역, 약간 범위를 넓히자면 "강남권역" 일부를

커버하는 주거지역, 그중에서도 친환경적인 성격이 강한 "고급 주거지역" 이다.

 

어찌보면  이곳 "대장동" 지역은 1,5룸형 오피스텔이 주거상품이 약간은 이질적일수 가있으나,

판교 1,2지구에  더하여, 3까지 이어지는 개발 이슈와 계속 집중되는 "판교시티권역" 의 성장세를 보면 ,

향후 3년 이내는  이정도의 물량은 안정적인 임대 권역 으로  자리잡을것이다.

 

앞으로 개발가능한 밑바탕 마련할 동력도 소원 하려니와 공급원가 요소가

너무 가파르게 상승했다.

 

지금시기가 오히려 기회가 아닐까 싶다.

 

물론 금융 및 세제 적인 부분과  투자가 개개인의

자산 캐패시티와 전략이 잘믹스가 된다는 가정하에 말이다.