2023 부동산 소액투자 "재건축 아파트 분양권 상가투자".

 

재건축 아파트 분양권   상가투자 1

 

# the phenomenon

 

2022년 하반기를 넘어오며  부동산 불장도 마감하고 이른바  "물장 쇠퇴기"로 급격히 접어든다.

 

여러가지 이유를 꼽겠으나 , 대외적으로는 미국 FOMC(미국연방공개시장위원회) 의 급격한 기준금리인상( 23년5월 현재 5,25%)과 우크라이나-러시아 전쟁, 이로인한 글로벌 공급망위기 가 있겠고, 국내적으로는  레고랜드 와 흥국생명 콜옵션사태로 촉발된 금융권 신뢰도 가 매우불투명해지고 이로인한  '시장패닉사태' 를 야기했다.

 

이미 여러 매체와 라인을 통해 수없이 계속 언급되지만 ,부동산 공급자 지위로, 실제 필드에서 뛰는 사람입장으로 피부, 깊숙히 느껴지는 한기의 체감온도는 근 10여년만레 최강의 한파가 아닐수 없었다.

 

PF나 브릿지 시장은  거의막혀 온갖 옵션에도 진도가 더이상 나가지 않음은 물론, 분양시장 자체도 서울권일부 아파트분양현장을 제외하면 개점 휴업상태를 면치 못하고 있고, 이미 준공과 사용승인을 낸  사업지도 입주와 잔금대출 의 어려움으로 시작 -진행-종결 어느 한부분도 부여된 고통의 중압감을 감내하기 어려은 상황이다.

 

더 심각한 것은 어느시점에서  이 심란한 상황이 진정되고 해소되는  이른바 '소프트랜딩 타이밍'을 예측할수 없다는 데에 있다.

 

 

2023년 5월 부동산 분양시장은  여러 아이템중  아파트, 지역은 서울권역 제외하곤 심각한 부진을 면치 못하고 있는데, 공급단절의 여파로  3년뒤 2026년에는 시장가(매매시세)가 상당히 상승할것이라는 우려를 자아내고 있는 현실이다.

 

 

결국 최종소비자의 여력 회복을 위해 각단계의  계단마다  금융 세제  제도의 수정 과 보완, 그리고 지원이 절실하다  말할수 있겠는데  현실은 정말 쉽지않은 상황이다.

 

 

 

 

재건축 아파트 분양권 상가투자2

 

 # small investment.

 

 

작은투자 가 아니라 적은투자.

 

오늘은 이러한 부동산 투자시장에서도  비교적 적은 소액(1억원 안팎) 으로  관심둘만한  아이템하나를  들여다 보고자 한다.

 

1기 신도시 '분당' 의 정자동 과 구미동에 사업을 진행 하고 계신  ' 셀럽 부동산 전문가' 대표님의  조언을 바탕으로  포스팅 한다.

 

 

이미 반포를 비롯한 서울 강남권역에서 진행된 '스토리텔링'을 토대로   비교적 팩트에 의존 하지만, 드라이 하게  포스팅, 다소 딱딱한 필체 가 될수 있겠으나 , 내용에 집중 하시길 바라며 , 더 자세한 '전체문장(full-sentence)'은 문자나 전화로 상담 하시길 바란다.

 

 

CP : 010-2692-6694

 

 

 

 

 

 

 

재건축 아파트 분양권 상가투자3

 

 

 

 

 

 

 

#content.

 

 재건축 아파트 분양권  상가투자.

 

*    정리하면  이렇다(重要).

 

@ "투자" 측면 의 장점.

 

1. 재건축 상가는 아파트를 받을수 있다 ( 최고의 메리트).

 

2. 특히나 청약 경쟁률이 매우 높은 1기신도시 중에서도 분당입지는 더더욱 그렇고,

    재건축 상가투자로 입주권(조합원당첨)을 받는것이 투자측면에서 '실효성'이 있다.

 

3.재건축상가는 아파트와 달리 '종부세'에서 자유롭고, 복수의 소액투자 여러개를 보유 가능하며,

    매매단계마다 '시세차익'을 실현할수 있는  '가성비투자' 이다.

 - 참고로 규제지역으로는 강남,서초,용산,송파 는 조합설립이후 '매매'가 금지된다.-

 

4. 자녀(미성년포함) 증여시 ,아파트는 일반매매사례로 증여해야 해서 '증여세

부담이 상당하나 , '재건축아파트 분양권 상가투자'로 들어갈시, 공시지가의 낮은가격으로 증여가

 가능하여 , 합법적인 세금절약에  꽤 유리하다.

- 이때 미성년 자녀들 명의로 매수 가능( 주택수 무관,세대분리 불필요).

 

5. 예전 강남권 '재건축 아파트 입주권'으로 크게 부를 이룬 전문가 들도 주택을 다수 소유하였슴에도 불구 하고,

     재건축상가를  '입지'위주로 꾸준히 매입해왔다.

 

6. 전문가 들은 소액투자로 접근이  용이한 '재건축 아파트 분양권 상가투자' 는  추후 여러가지 부동산 완화정책으로

   '대장주' 지위에 오를 '분당/평촌'을 매우 유망하게 보고 있으며, 시간이 지날수록 '희소성'이 '증대'된다 고 강조한다.

 

@ "가치" 측면의 장점 .

 

1. 재건축상가는 아파트에 비해 용적률 100% 미만이 대부분, 재건축시 아파트에 '용적률'을 제공 하고

그에대한 반대급부(댓가)를 받는다 (예: 개포1단지 아파트에서 재건축상가에 97,000,000,000원 지급).

 

2. 재건축 상가는 가치가 높아 보통 아파트 의 평가금액 에서 , 상가 1층의 경우 300%, 2층은 상가1층의 55%로 감정평가를  받는다.

-예를 들어 아파트 대지지분당 1억의 감정이 나온경우 재건축상가는 .1층 3억,2층 1,65억원이 된다-

- 실제로  재건축이 실현된 G아파트(강남대단지) 5단지의 경우이다.

 

3. 재건축상가 는 실제로 대지지분 2평 정도의 작은 지분으로도 아파트 분양권 획득이 가능하다.

강남 이나 분당의 일반적인 경우 , 25평 아파트를 분양 받으려면, 감정평가 금액 최소 12~ 15억이

나와야 하는데 , 비례율(종전자산 투자대비 사업수익성 = 개발이익률)적용 0.1%로 아파트 최소감정가의 10%만 보유해도 입주권 수령이 가능하다 , 물론 이때 재건축전 상가와 아파트간에 "합의"는 필수적이다.

 

 

@ 절차 와  사례에 관하여.

 

1. 도정법( 도시 및 주거환경 정비법) 제35조 , 재건축조합 설립시,  아파트는 구분소유자의 3/4 , 토지면적의 3/4, 상가의 구분소유자의 1/2 이상 동의를 받아야 재건축이 진행가능하다.

-이때, 아파트와 상가는 협의 서를 작성하고 , 설립시의 결함,즉 아파트 측에서 조합정관의 불이행시에 관리처분 무효소송 등으로 재건축 진행이 불가 , 일방적인 조합정관 변경이 안된다.

 

2. 재건축상가 개발사례를 채증해보면, 주로 강남권에 인접한 입지가  대다수, 이는 자산 및 가처분소득이 높고 경험이 많다는게 유리하고 또 그만큼 진행의 속도가 난다.

고액 연봉자군이 강남,판교등 의 업무지구배후에 거주하며, 수원,용인,수지 거주자들이  '분당','판교'를 거쳐 강남으로 진입하려는 패러다임은 이미 "부동산 투자 시장"의 정석이다.

-이는 지방권 투자자 들의 의지와 부합하며,전국투자자 들의 '부동산 로망'이기도 하다.

 

 

@ CAUTIONS.

 

1. "구분등기"된 상가를 매수할것( 재건축 공유지분자가 복수라도 분양권/입주권은 1채!!!).

 

2.아파트와 상가가 단일필지로 공유할때 제척의 위험은 없다.

- 상가소유자가 전체소유자의 1/10이 넘는다.

 

3. 통합재건축 의 경우 시간이 너무 지연될수 있다.

 

4. 해당 상가의 상권활황도가 너무 지나치면 또한 시간이 너무 지연될수 있다.

 

 

@ closing words.

 

- "재건축아파트 분양권 상가투자" 는 초기에 가격상승이 가파르고, 재건축아파트 입주권 투자에 비해  '투자금'이 적어 매력적이다.

 

강남,서초,송파는 이미 고점의 가격을 형성 진입이 상대적으로 어렵고  전설한대로, 조합설립이후는 '매매'가 금지된다.

이런이유로 '재건축상가'투자는 시세차익과 종국적인 면에서 '강남권'아파트 확보라는 무시못한 결과의 '가치투자'이다.

 

 특히분당의경우  2023,1월 '성남시 의회'에서 재건축사업을 위한 예산안 까지 통과 . 1기신도시 대장주 가 될것이다.

 

참고로 용적률 최대 500%, 마스터플랜이 확인되며 여러가지 호재와 이미  장착된 인프라로 인한 인지도 만으로도  투자가치는 충분하다.

 

단 일각에서 제기되는 '입주 시기"의  지원인프라( 전기/수도/가스) 의 증대.증설의 문제는 꾸준히 제기되나,

대한민국의 기반시설 증설 능력은 충분하다  믿는다.

 

비교적 길게 살펴본 " 2023년 부동산 소액투자 1편",  " 재건축 아파트 분양권 상가투자"편을 마친다