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상가 임대·상업시설 개발 실무, 처음 맡는 조사 업무 | 중개사 실무 가이드 3 안녕하세요, 호대표입니다.중개사 실무 가이드 마지막, 상업시설 개발·임대 분야입니다. 1편이 사람, 2편이 땅이었다면 3편은 공간과 업종과 사람을 연결하는 일입니다.상가 임대라고 하면 "빈 점포에 임차인 하나 넣는 일"로 생각하기 쉽습니다. 그런데 신축 상업시설에서는 점포 하나가 비면 건물 전체의 가치가 흔들립니다. 같은 신사동 안에서도 가로수길은 공실률이 45.2%(쿠시먼앤드웨이크필드, 2025년 4분기)인 반면 청담은 13.4%까지 내려왔습니다. 이 차이를 만드는 건 입지만이 아니라 어떤 업종을 어떻게 채웠느냐입니다. 그래서 이 분야의 중개사는 '방 한 칸 중개'가 아니라 '건물 전체의 업종 구성'을 다룹니다.1. 어떤 일을 하는가업무내용결과물상권 조사주변 점포 업종·공실·임대 문구를 직접 걸어서 기.. 더보기
LH 사업부지 발굴 실무, 처음 배울 것과 하면 안 되는 것 | 중개사 실무 가이드 2 안녕하세요, 호대표입니다.중개사 실무 가이드 두 번째, LH 사업 부지발굴입니다. 1편이 사람을 만나는 일이었다면, 이번 편은 땅과 자료를 만나는 일입니다.LH 부지발굴이라고 하면 많은 분이 "LH 제도를 다 알아야 하고, 사업성을 판단할 줄 알아야 한다"고 생각합니다. 현장은 반대입니다. 처음 들어오는 사람에게 필요한 건 사업성 확답이 아니라 정확한 기초자료입니다. 사업성을 판단하는 사람은 따로 있고, 그 판단은 부지발굴자가 가져온 자료의 정확도만큼만 정확해집니다. 1. 어떤 일을 하는가LH 신축매입약정은 민간이 짓고 LH가 사들이는 공공임대 사업입니다. 부지발굴은 이 사업의 출발점인 "될 만한 땅"을 찾아 기초자료를 만들고, 토지주와 사업 검토자를 잇는 일입니다. 이때 역할을 정확히 나눠야 합니다.역.. 더보기
분양상담사 하는 일, 공인중개사 자격이 있으면 달라지는 점 | 중개사 실무 가이드 1 안녕하세요, 호대표입니다.어제 글에서 공인중개사 시험 이후의 세 갈래 길(분양, LH 부지발굴, 상업시설 개발)을 소개했습니다. 오늘부터 한 갈래씩 "이 일을 하려면 어떤 역량이 필요하고, 처음에는 무엇부터 맡을 수 있는가"를 풀어 보겠습니다. 첫 번째는 분양·마케팅입니다.흔히 이렇게 생각합니다. "분양 상담은 자격증 없이도 하는 일 아닌가?" 맞습니다. 모델하우스 상담은 자격증 없이도 많이 합니다. 그런데 바로 그 이유 때문에, 분양 현장에서 중개사 자격은 '입장권'이 아니라 '오래 남는 무기'가 됩니다. 분양이 끝난 뒤에도 그 고객의 임대와 매매를 이어서 맡을 수 있는 사람은 중개사뿐이기 때문입니다.1. 어떤 일을 하는가분양 현장의 일은 모델하우스 상담 하나가 아니라, 분양 전부터 입주 후까지 이어지.. 더보기
역세권 상업시설개발,토지주 보고서에 땅값보다 먼저 넣는 것, 준공 후 임대·관리 전략과 시장 데이터 | 강남 근생부지 실무 5 안녕하세요, 호대표입니다.오늘도 강남 근생부지 토지주 분들과 미팅을 하고 왔습니다. 토지주 미팅에서 가장 많이 나오는 질문은 늘 같습니다. "그래서 우리는 얼마를, 언제 받느냐."그런데 역세권 상업시설 개발에서 토지주의 돈을 지켜주는 건 땅값 협상표가 아니라 '준공 후 이 건물이 임대가 되느냐'입니다. 건물이 비어 있으면 분양도, 매각도, 금융 상환도 모두 흔들리기 때문입니다. 그래서 저는 토지주 보고서에 땅값만큼이나 임대·관리 전략과 시장 데이터를 넣습니다. 오늘은 마침 이와 관련된 기사가 나와서, 제가 실제로 보고서에 무엇을 어떤 원칙으로 넣는지 공개해 보겠습니다.1. 오늘 기사: 관리회사 세 번 바꾼 꼬마빌딩 건물주한국경제 '더 머니이스트'에 실린 기고(11월 2일)는 2년 사이 관리회사를 세 번 .. 더보기
LH 민간참여사업 HUG 보증 첫 실행, 4.7% 대출이 '공공주택 PF 해결'은 아닌 이유 | 실무 브리핑 17 안녕하세요, 호대표입니다.오늘(11월 2일) 아침 "LH·HUG 공공주택 금융지원 첫발, 1528억 보증한도 승인"이라는 기사가 나왔습니다. 제목만 보면 공공주택 PF가 뚫린 것처럼 읽히는데, 구조를 뜯어보면 이야기가 조금 다릅니다.결론부터 말씀드리면, 이번 보증은 'PF 문제 해결'이 아니라 '건설사가 먼저 넣은 공사비를 버티게 해주는 브릿지 보증'입니다. 그리고 같은 LH 사업이라도 신축매입약정 사업자는 이번 상품의 대상이 아닙니다. LH 사업 전환을 실무로 겪어본 입장에서 이 차이가 가장 중요하다고 봅니다.1. 오늘 나온 숫자부터 정리사업지: 평택고덕 A-63지구 민간참여 공공주택사업, 630 가구 분양주택사업자: 금호건설 컨소시엄(금호건설·우미건설·신동아건설·신흥디앤씨)보증: HUG가 총 1528.. 더보기
공인중개사 합격 후 진로, 분양·LH 부지발굴·개발사업에서 중개사가 할 일 | 실무 브리핑 16 호대표입니다.11월 첫 주입니다.아침저녁 기온 차가 큽니다. 건강 잘 챙기시기 바랍니다.10월 31일, 제37회 공인중개사 시험이 끝났습니다. 최종 합격자 발표는 12월 2일입니다.오랜 시간 준비하신 분들께 먼저 수고하셨다는 말씀을 드립니다.그런데 현장에서 보는 숫자는 조금 냉정합니다.2025년 한 해 동안 새로 문을 연 중개사무소는 9,150곳, 문을 닫은 곳은 1만 1,297곳이었습니다. (한국공인중개사협회 집계)합격은 끝이 아닙니다. 쓰는 계획이 없으면 장롱 자격증의 시작이 될 수도 있습니다.오늘은 아파트·원룸 중개 말고, 덜 알려진 세 갈래 길을 정리합니다. 분양, LH 부지발굴, 그리고 개발사업입니다. 필자가 지금 일하고 있는 현장이기도 합니다.1. 자격증은 도구, 쓰는 계획이 무기입니다.필자는.. 더보기
LH 청년임대주택, 넓히면 해결될까? 공급하는 쪽에서 보는 작은 집의 조건 | 시장·정책 해설 22 호대표입니다.11월 첫 주입니다.일교차가 큽니다. 건강에 유념하시기 바랍니다."청년 임대주택이 너무 작다"는 기사가 연달아 나왔습니다.그런데 답이 '넓히면 끝'은 아닙니다. 넓히면 임대료가 오르거나 , 같은 땅에서 나오는 집이 줄어듭니다.오늘은 이 집을 공급하는 쪽의 시선으로 , 작은 집이 갖춰야 할 조건을 정리합니다.1. 4.2평에서 하루를 살아 보면.한국의 1인 가구 최저주거기준은 14㎡ , 약 4.2평입니다. 여기에는 화장실과 현관 , 싱크대 자리까지 포함됩니다. 이것을 빼면 실제로 생활하는 방은 생각보다 훨씬 좁습니다.그 안에 싱글 침대를 놓고 , 책상을 하나 들이면 바닥이 거의 남지 않습니다.밥은 침대에 걸터앉아 먹고 , 빨래 건조대를 펴는 날에는 방 한가운데가 막힙니다. 재택근무라도 하는 날이.. 더보기
새 택지 7.7만 가구 발표, 내 집 마련에는 언제 도움이 될까 — 독자가 묻는 4가지 | 시장·정책 해설 21 호대표입니다.11월 첫 주입니다.환절기 감기 조심하시기 바랍니다.10월 29일 수도권 새 택지 7만 6,700 가구가 발표됐고 , 정부는 일요일마다 공급 점검 회의를 열고 있습니다.그런데 독자분들이 실제로 궁금한 건 회의 횟수가 아닙니다. "그래서 내 집 마련에는 언제 , 어떻게 도움이 되느냐"입니다.오늘은 이번 공급 뉴스를 보며 독자분들이 가장 많이 품을 질문 네 가지에 , 실무자로서의 판단과 전략을 붙여 정리합니다.1. 새 택지 7.7만 가구 , 내 집 마련에 언제 도움이 될까.사실 : 김포·구리·하남·의정부·고양 등 경기 5개 시 6곳입니다. 정부 목표는 2030년 착공, 첫 입주는 이르면 2033년입니다. 서울 추가 부지는 이번에 사실상 빠졌습니다.호대표 판단 : 정부는 발표부터 착공까지 걸리는 .. 더보기

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