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공유지분 토지 개발, 지주가 많을수록 '소유관계 정리'가 먼저입니다 | 강남 근생부지 실무 4 호대표입니다.10월의 마지막 금요일입니다.아침저녁 기온이 부쩍 내려가, 이제 완연한 늦가을입니다.아무쪼록 건강에 유념하시기 바랍니다.오늘은 강남 근생부지 실무 시리즈, 네 번째 편입니다.이번 주 사업지 현장 미팅과 금융사 실무 책임자와의 통화를 마치고,현장에서 정리한 '절차'를 그대로 옮깁니다.실무적이고 현장 위주의 내용이니 필요하신 분께 도움이 되셨으면 합니다.1. 금융사가 먼저 묻는 것은 '입지'가 아니라 '소유관계'입니다.흔히 '입지가 좋으면 개발은 된다'라고 합니다.현장은 다릅니다.주인이 20명이 넘는 땅이라면, 금융사의 첫 질문은 입지도 수지도 아닌 "누구와 계약합니까?"입니다.이번 통화에서도 금융사 책임자가 가장 먼저 꺼낸 말이 '소유관계'였습니다.민법상 공유물을 처분하거나 변경하려면 공유자 .. 더보기
압구정 재건축 급매 24억 하락, 강남 기축은 신고가 — 재건축 사기 전 따질 세금·규제·비용 3가지 | 시장·정책 해설 호대표입니다.10월 마지막 금요일, 한 주 마무리 잘하고 계신가요.같은 강남인데, 재건축은 수십억 낮춰 팔리고 바로 들어가 살 수 있는 기축은 신고가를 찍고 있습니다."재건축은 결국 오른다"는 공식이 왜 지금은 통하지 않을까요. 결론부터 말씀드리면, 재건축 가격을 누르는 건 집값 전망이 아니라 세금·규제·비용 세 가지입니다. 오늘은 압구정 재건축 급매와 강남 기축 신고가를 나란히 놓고, 재건축을 사기 전에 무엇을 따져야 하는지 정리해 보겠습니다.1. 숫자로 본 강남 양극화: 재건축 급매 vs 기축 신고가구분단지거래재건축압구정 신현대12차 182㎡10월 88억 (7월 112억 5000만 대비 24억 5000만 낮음)기축래미안개포루체하임 121㎡9월 38억, 최고가기축롯데캐슬아르떼 147㎡9월 37억 200.. 더보기
아파트 재건축 공사비 갈등, 빠른 합의가 조합원 분담금을 줄일까? 안녕하세요. 호대표입니다.대한경제가 정비사업 갈등을 비용 문제로 짚었습니다. 오는 11월 12일 열리는 정원 변호사의 강연을 소개한 기사로, 분쟁에 따른 금융비용과 공사비 부담, 사전 위험 관리의 필요성을 다룹니다. 강연 결과를 정리한 기사는 아닙니다.사업이 지연되면 비용 부담이 커질 수 있습니다. 다만 여기서 “그러니 빨리 합의해야 한다”는 결론으로 넘어가면 판단에 필요한 절반을 놓칩니다.호대표의 견해는 이렇습니다. 공사비 증액을 받아들이는 비용과, 검증·협의에 시간이 걸리는 비용을 함께 비교해야 합니다.조합원이 확인할 것은 세 가지입니다.첫째, 왜 늘어났는가.물가 상승, 설계변경, 고급화 요구를 구분하고 계약상 증액 근거와 산출내역을 확인해야 합니다.둘째, 지연되면 실제 얼마가 드는가.전체 사업비에 .. 더보기
연말 서울 아파트 분양 5곳, '로또 청약'은 단 한 곳 — 25억 대출선으로 본 청약 체크리스트 | 시장·정책 해설 호대표입니다.10월의 마지막 금요일입니다. 연말 청약 일정 챙기시느라 바쁘신 분들 많으시죠.언론은 연말 서울 분양을 '로또 청약'이라 부르지만, 5곳 중 그 이름이 맞는 곳은 단 하나입니다."연말 서울 분양시장 후끈"이라는 기사가 쏟아지고 있습니다. 그런데 기사에 나온 단지를 하나씩 뜯어보면, 같은 '서울 신규 아파트 분양'이라도 성격이 전혀 다른 시장이 섞여 있습니다. 어떤 곳은 주변 시세의 반값이지만 현금 30억이 필요하고, 어떤 곳은 대출이 되지만 시세와 큰 차이가 없습니다.오늘은 연말 대기 중인 서울 아파트 5개 현장을 정리하고, 청약 통장을 쓰기 전에 꼭 확인해야 할 포인트를 짚어보겠습니다. 참고로 이번 글의 현장들은 제가 분양에 참여하는 곳이 아닙니다. 이해관계 없이 실무자 시각으로만 봤습니다.. 더보기
서울 빌라 전세 역대 최고, 진짜 문제는 '전세가 사라지는 속도' | 실무 브리핑 14 호대표입니다.늦가을 비가 한 번씩 지나갈 때마다 기온이 뚝뚝 내려갑니다.환절기 감기 조심하시기 바랍니다.오늘은 최근 올린 193번 「서울 전셋값 상승, 갱신권 쓸까 집 살까?」의 옆 이야기입니다.아파트 전세를 피해 빌라로 눈을 돌린 세입자들이 지금 무엇을 겪고 있는지, 숫자와 개발 현장의 눈으로 함께 보겠습니다. 1. "빌라 전세 역대 최고"의 진짜 크기.헤드라인만 보면 빌라 전셋값이 폭등한 것 같습니다.그런데 숫자를 열어 보면 이야기가 조금 다릅니다.KB부동산 10월 월간 주택가격 시계열 기준입니다.서울 연립주택 전세가격지수 : 101.6 (8월 101.3 → 두 달간 +0.3p) / 강북 101.7 · 강남 101.5서울 아파트 전세가격지수 : 108.7 (8월 107.1 → 두 달간 +1.6p) /.. 더보기
수도권 신규택지 7.67만 가구 발표, 김포아라·구리·하남 어디? 2030년 착공 현실성 따져보니 | 시장·정책 해설 호대표입니다.오늘(10월 29일) 국토교통부가 수도권 신규 공공택지 6곳, 7만 6,700 가구를 발표했습니다.숫자는 크고, 발표 당일부터 김포시가 긴급 기자회견을 열었습니다.오늘은 발표 내용을 팩트로 정리하고, 개발사업 실무자 눈으로 "2030년 착공"이 정말 가능한지 따져보겠습니다.한눈에 보기김포아라 3.7만 가구를 포함해 수도권 6곳 7.67만 가구, 모두 서울 경계 5km 안 그린벨트입니다.8·13 발표분까지 합치면 10만 4천 가구인데, 이 중 99%가 경기도입니다.목표는 '2030년 착공'입니다. 입주 시점은 정부가 제시하지 않았습니다.김포시는 교통·재정 대책이 먼저라며 공개 반발했습니다.진짜 고비는 착공이 아니라 보상입니다.1. 서울 공급 대책인데, 서울은 1%입니다.지구가구 수김포아라37,.. 더보기
힐스테이트 송파더그리드 분양 정보 정리, 개요와 교통·평면·계약조건. 호대표입니다.오늘은 요즘 문의가 부쩍 늘어난 송파 복정역 '힐스테이트 송파더그리드'를 정리합니다.먼저 밝혀 둡니다. 필자가 참여하고 있는 현장이 아닙니다.그래서 홍보 문구는 덜어내고, 공개 자료로 확인되는 사실과 분양 실무자가 보는 체크 포인트만 담았습니다.한눈에 보기송파구 장지동, 복정역 도보권의 주거용 오피스텔 1,393실 (현대건설)바로 옆에 현대차그룹 R&D 시설이 들어서는 13조 원대 복합개발 '송파·위례 더그리드'의 첫 주거시설전용 75㎡ 이상 3룸 중대형이 전체의 약 47%, 아파트 대체 상품을 표방계약금 1차 1,000만 원 정액제, 소형(34~36㎡)만 중도금 무이자청약통장 불필요, 아파트 청약 시 무주택 자격 유지. 다만 세금과 대출은 별개로 따져야 합니다.1. 개요: 아파트가 아니라 .. 더보기
서울 전셋값 상승, 갱신권 쓸까 집 살까? 연소득 1억으로 계산해 봤습니다 | 시장·정책 해설 호대표입니다.가을 이사철이 한창입니다.요즘 "전세 만기가 다가오는데 갱신할까, 이참에 집을 살까"라는 질문을 부쩍 많이 받습니다.오늘은 187번 「금리 오르면 서울 외곽부터 아프다」에 이어,서울 전셋값 상승기에 세입자가 계약갱신청구권을 쓸지, 매수로 갈아탈지를 연소득 1억 원 기준으로 직접 계산해 보겠습니다.한눈에 보기서울 아파트 전셋값은 10월 셋째 주 0.16% 오르며 상승세가 이어지고 있습니다.그러나 서초구는 대단지 입주로 10주 연속 하락 중입니다. 서울 전세난은 '지역별' 이야기입니다.전셋값 상승은 성북·노원·도봉·중랑 등 외곽이 이끌고 있습니다.강북 평균 아파트(12억 원대)로 매수 전환하려면 연소득 1억 원 가구도 대출 한도가 모자랍니다.결론: 갱신권은 '시간을 사는 카드', 매수 전환은 '.. 더보기

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