판교 대장 디오르나인 오피스텔 분양 보고서.

 

2023년 5월 29일, 부처님 오신 날의 '대체공휴일 '이자 끝날이다.

 

필자의 전업이 ,전업이니만큼, 오늘자 포털에 올라온 관련기사 중 " 임대소득자 '상위 0,1%' 1년에 8억 원 벌었다"라는 제하의 기사가 있어 포스팅 앞자리에 전문 그대로 인용해 본다.

 

 

chapter1.
임대소득자는 2019년 109만3550명, 2020년 113만 7534명, 2021년 120만 9861명으로 증가하고 있다. 신고된 임대소득 역시 2019년 20조 725억 원, 2020년 20조 9516억 원, 2021년 21조 4971억 원으로 집계되었다.- 국회기획재정위소속 양경숙위원(민주당), 더팩트 보도내용 中.

 

chapter2.
지난 2021년 상위1%의 평균소득은 2억 7576만 원, 상위 10%의 평균소득은 8342만 원으로 집계되었다. 임대소득신고자 중 상위 49~50% 구간에 속하는 1만 2099명의 소득은 1116억 원으로 조사됐다. 임대소득 순서대로 나열했을 때 중간위치인 1인이 평균 922만 원을 번 셈이다. -인용 同一-

 

chapter3.
임대소득자의 상위 1%인 1209명의 신고소득은 9852억원 이었다. 1인당 평균소득은 8억 1500만 원이다. 그러나 최상위권 평균임대소득은 2017년 10억 1900만 원에서 2018년 9억 7400만 원, 2019년 9억 2700만 원, 2020년 8억 6000만 원으로 지속 감소했다.- 인용 同一-

 

 

오늘, 판교 대장 지구 4개군의 오피스텔 최종 편, 판교대장 디오르나인을 포스팅 하면서 , 임대소득에 관한 언론 보도 내용을 인용해 보았다.

 

물론 공적인 조사지표라 '공증성'은 있지만 100% 완벽한 사실지표로 받아들이기는 어렵다.

 

다만 "세무 관련" 공정지표이니 어지간한 조사내용보다 '사실에'근거한 발표내용이라 보고 싶다.

 

일반적인 자산시장에서 '부동산' 상품을 둘로 크게 나뉘어 본다면 , 주거용 및 비주거로 나뉘고  주거용에서는 '실입주(실주거)'와 임대목적소유로 나뉜다.

 

비주거에서는 '자가사용'과 '임대사용'으로 다시 나뉠 수 있는데, 오늘 포스팅은  주거기능과 비주거 기능 그리고 자가사용과 임대사용 모두 가능한 대표적인 상품 오피스텔을 다시 한번 쉽게 들여다본다.

 

오늘의 주인공은  판교/대장지구 하이엔드 오피스텔 "디오르나인"이다.

 

 

 

 

 

판교 대장 디오르나인 오피스텔 전경

 

 

2019년 문정동에  "르피에드"라는 이름으로 최초의 '하이엔드- 오피스텔'이 분양된다.

 

필자의 기억으로는 '청담동'대로변에 상당한 퀄리티의 '모델하우스'를 개관, 동종업계나 투자가 모두에게 '센세이션'을 일으켰다.- 물론 분양 실적도 나쁘지 않았다-

 

그 후로 주로 '강남권', '여의도권', '용산중구권 일부'에 적지 않은 수의 동종비교콘셉트의 상품들이 우후죽순 으로 공급이 되었고 2021년 말까지 나름 좋은 성과와 결과를 함께 보여주었다.

 

그러나 2022년, 중반에 다시금 '분양침체기'에 서울, 수도&경기권 아파트 매매시세가 추락하면서 , 상품대체제로 비교되던 '오피스텔 분양시장'이 침체하락의 직격탄을 맞는데, 그중에서도 하이엔드 오피스텔에 미친 여파는 더더욱 심각하였다.

 

이후로, 입지우선 /가성비 우선의 내용으로 분양에 도전하나, 아직까지는 그 실적이 미미한 것이 사실이다.

 

판교/대장지구 의 하이엔드 오피스텔 디오르 나인, 입지나 규모 나름 가치 있는데 , 그 유효성은 

투자가 나 입주자의 판단일 것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

판교 대장 디오르나인 오피스텔 규모

 

 

 

 

 

 

 

판교 대장지구 하이엔드 오피스텔 '디오르 나인'은 site A와 site B로 나누어진다.

 

합계 144실의 오피스텔과 상업시설 55실의 규모로 공급되고 준공예정은 2024년 6월이다.

 

대지면적은 도합, 1,041,5평, 연면적 합계는 11,070,7평이다.

 

주차는 오피 1:1로 144대 근생은 인허가 기준으로 합계 35대(70%)이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

판교 대장 디오르나인 오피스텔  입지 와 배후

 

 

 

판교 대장 디오르나인 의 입지는 업무권역이 아니고, 아직은 역세권이 아니라는 사실을 제외하면 여타의 입지적인 이견이 없다.

 

대한민국 부동산 3대 업무지구(GBD, CBD, YBD)를 넘어서고 있는 BBD(분당, 정확히 판교)의 확장성 뚜렷한 입지부각으로 인한 가치 상승세가 돋보이는 이유에서다.

 

덧붙혀 ,애초에 업무&주거기능을 그다지 고려하지 않았던 1,2 판교 테크노벨리, 그중에서 2 판교의 입주 시점에 부족한 주거지원 권역으로 판교 대장지구는 순위도에서도 꽤 앞선다고 본다.

 

하지만 , 디오르 나인의 공급단가가 전용평당 4,988萬~5,408萬으로 입주시점의 임대가를 고려치 않을 수 없고, 절대(총) 분양가가 호실별로  12,470萬~13,520萬 에 이르러 초기 투자금과 잔금에 대한 부담감은 작지 않을 듯하다.

 

반면에  투자금과 잔금여력에 문제가 없고 , 지역가치 와 입지를 고려한다면, 재삼 고려해 봐도 괜찮은 입지라 여겨진다.

 

 

 

 

 

 

판교 대장 디오르나인 오피스텔  특화점

 

 

최초  '강남권'에 공급되었던 르피에드 가 그랬듯이 , 하이엔드 오피스텔의 확연한 화두 두 마디는 '차별성'과 '고급성'이다.

 

위의 자료에 표시되듯이  25평 3룸 기본 콘셉트에  고급평면구조와 하이엔드급인테리어는 물론이고, 풋스파/건식사우나, 스크린골프연습장, 스마트팜, 호실별 전용스토리지, 프라이빗다이닝룸, 라운지바/카페 등을 컨시어지 서비스한다.

 

일부 투자가의 말을 빌리자면, '하이엔드급 오피스텔'이, 이곳 판교 대장지구에 는 아직 때 이른 시스템이 아니냐는 반론도 있지만, 그 역시 도 하나의 '다른' 의견이고, 성공의 '개연성'을 논하자면 결국은 시간의 문제라 여겨진다.

 

1,2,3 판교테크노밸리가 계속 진행 중이고 , 강남 주거용량의 한계는 이미 포화이며, 추세적으로  '베스트'한 가처분소득지수의 기업들의 집중성이 계속된다면 , 판교 대장 '디오르나인'의 존재감은 서서히 부각될 것이다.

 

애초에 강남이남의 베버리힐스 '컨셉'으로, 그 태동이 시작된 만큼, 그 가능성은 어느 입지보다 낮을 수 없다고 판단되어진다.

 

 

 

 

#EPILOGUE.

 

오늘로 판교 대장지구 네 곳의 오피스텔  포스팅을 갈음한다.

 

임대특화형의  판교클라우드베이, 주거/임대 복합형 판교 패밀리 판교, 특출한 미적감각과 가성비 뛰어난 평당 건축비 950만 원의 준-하이엔드 오피스텔 판교 제니스, 판교권역 최초 하이엔드 오피스텔  판교 디오르 나인, 각각의  개성과 용도가 확연히 다른 판교대장지구의 오피스텔들이다.

 

10개 권역의 일반아파트 와 이택지(상가주택) 지구에 비해 , 비율은 매우 작다.

4개입 지군 이외에  개발여지가 없어 추후에는 '희소성'도 상당할 것이라 판단된다.

 

 

필자가 늘 강조하듯  부동산은 '발품'에서 나오고 , 수익성, 안정성, 환금성의 결과치는  부지런함에서 나온다.

 

글서두에 언급했던 보도자료 중 상위 0,1%는 어렵다 하더라도 10%에는 우리 모두가 들어 月1,000만 원이라는 임대수익로망에 한번 도전해 보도록 하자.

 

 

 

 

https://hokim.tistory.com/7

판교 오피스텔 분양 보고서3편,판교 제니스 오피스텔.

 

https://hokim.tistory.com/6

판교 대장동 오피스텔 보고서 2편(판교 클라우드 베이 오피스텔).

 

 

https://hokim.tistory.com/5

판교 대장 오피스텔 보고서 "패밀리 판교 오피스텔(아파텔)" .

 

 

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