부동산투자 모텔매매 VS 창업 아이템 모텔임대.

 

 

# 전통적 모텔매매 시장과 모텔 임대 시장.

 

2014년 말 , 3년동안의 '요식업'이라는 고된 여정의 끝내고 , 한 친구의 권유로 모텔매매 와 모텔임대 전문 중개 법인에 몸을 담게 되었다.

 

가끔 여러 이유로 모텔을 이용하였지만 중개자의 지위로 역할변모는 예상치 못했던 일이었다.

 

주로 종로와 광화문 그리고 명동에 있던 , 나름 명망이 두터웠던 , 모텔매매 와 모텔임대에 아주 특화돼있었던 중개 법인들인데, 10여 년이 지난 지금 현재도 그 '명성'을 이어 가고 있으니, 대한민국 부동산 시장에서 자리하는 '업종적 지위'는 특별하다 말할 수 있겠다.

 

 지금과 달리 부동산 투자로써 '모텔매매' 와 '모텔임대'로써의 창업이라는 개념이 뚜렷하지 않았었다.

 

그 시절에는  소위말하는 '그들만의 리그'로써 아는 사람만 아는 정보 비대칭의 상황이 비교적 심한 시장이었다.

 

그도 그럴것이 , 주로 어두운 부분만이 부각되고 사회의 시선도 곱지 않았다.

 

반면에 '건물 그 자체와 시설'이 매출원가 주요 부분을 차지하고, 이에 반해  변동비인 '수도, 전기, 기타 비품'이 전체 가격에 미치는 영향이 미미하고 더불어, 이른바 '대실'과 '숙박'이라는 매출 구성비 의 적극적인 활용(회전)에 따라 매일의 순익이 달라졌다.

 

지금도 다른 서비스업종보다 '현금매출'비율이 일정 부분 있는데, 그 시절에는 이 '현금매출'부분이  70% 이상 차지하여  세테크(?)로 인한 부의 형성이 상대적으로 용이하였다.

 

 

 

# 모텔매매 와 모텔임대라는 키워드.

 

2016~18년 사이 모텔매매 시장과 모텔임대 시장은 새로운 국면을 맞는다.

 

필자가 처음 "모텔 매매/임대 전문 중대법인"에 입장하던 시기에  단순히 네이버 나 다음에  모텔매매 와 모텔임대 키워드로 검색광고를 걸고 매수자/창업자를 모으고 전국전화번호를 하루 200통씩 돌려 매도 물건을 만들던 시스템이 점점 추이에 변화를 만든다.

 

지금은 1조 매출의 유니콘, "야놀*"와 "여기**"의 폭풍적인 시장성장과 전 국민 스마트폰 보급의 '변화'로 이시장도 격변을 맞는다.

 

이용고객은 편리한과 익숙함이 일상화되었고, 그렇지 않아도 운영장벽이 어렵지 않았던- 물론 지금도 진입장벽은 만만치 않다- 모텔운영 시스템이 더더욱 '심플해진다.

 

일반 투자가들이 '모텔매매'라는 키워드로 하루에도 수십 통씩 매수문의 가 들어왔고, 그보다 더 많은 수의 '창업아이템'으로 '모텔임대 물건'문의가 들어왔다.

 

그 시절 부동산 투자로써 모텔매매를 통해 임대수익과 차익실현이라는 두 토끼를 잡아 , 비교적 큰 부를 쌓은 투자가들과 지금도 꾸준히 교류하고, 창업 아이템으로 '모텔임대'로 사장님의 꿈을 이룬 사람 대부분이 현재는 현업의 건물주가 되신 분들이 꽤 많다.

 

 

 

 

 

#모텔매매 시장과 모텔임대 시장의 대전환기.

 

2018년 즈음, 시장의 변화가 찾아온다.

 

당시에 부동산 분양업의 "세분화"로 레지던스, 생활형 숙박시설, 분양형 호텔 등등 의 새로운 형태의 '소유'방법이 분화되고, 세대(세태)적 변화와 라이프스타일 변동에 의해, 관광, 일반, 비즈니스, 유흥이라는 네 가지 타입의 매출유형 의 변별력이 더욱 확실해진다.

 

특히나 'covid19(코로나)' 팬데믹이 창궐하며 , 펜션, 풀빌라, 농어촌숙박업, 등 할 것 없이 국내숙박서비스업 시장이 대폭 상향성을 갖게 되고  도시숙박업의 유형도 세분화되고 그 매출 또한 엄청난 증가곡선을 보여준다.

 

여기에 게스트하우스, 코리빙 등의 특수 숙박업과 '에어비엔비'라는 수입아이템까지 함께하여, 대한민국 숙박서비스 시장은 일대 대전환기를 가진다.

 

 

 

 

 

 

# 모텔매매 VS 모텔임대 시장의 진입장벽과 운영장벽.

 

 

어찌 보면 모텔매매 와 모텔임대를 중개하는 업종도  처음에는 공부를 좀 더 많이 해야 하는 수고로움이 든다.

 

기본적으로 토지와 건물 그리고 운영 노하우는 물론 "공중위생업"이 가지는 여러 가지 법률적 서비스를 제공해야 하는 일이기 때문이다.

 

더불어  그동안  상가나 오피스텔등의 단순한 임대업을 하셨던 투자가분들이  '모텔매매'를 통한 건물주가 되셨을 때 ,가장 큰 장점은 임차인이 개인 1인 이거나 법인 1 업체라는 것이다. 소통의 창구가 단순하여 일반 오피스건물의 여러 임차인 여러 법인을 상대하는 번거로움이 덜하다는 게 특징적인 점이다.

 

이에 반해 큰 단점은 전설(前說)한 데로 건물과시설이 매출의 주요 원가로 작용 일반 임대목적물보다는 감가가 심해, 리모델링 규모순서( 소, 중, 대수선) 대로 아파트로 말하자면 '장기수선충당금'을 이익일부에서 계획적으로 적립을 해야 한다는 것이다.

 

'모텔매매운영'의 측면에서  크게 직영(self or auto), 임대, 위탁으로 나눌 수 있으며, 이에 따라 , 수익의 실현크기, 건물의 감가속도, 매출유지 의 폭과 길이(이 부분이 차후 매매차익 실현에 가장 큰 영향)가 결정된다.

 

결론적으로  진입장벽이 높은 것은 일반적인 모텔 매매 가격이 어지간한 '수익형 부동산 투자물건'보다는 실투자금의 규모가 현저히 큰 것이 문제이고 , 운영 장벽은 他서비스업 종목의 그것보다 말도 못 하게 낮다는 것이다.

 

최첨단 건물관리 시스템이나 어플 등  문명의 도움이 요즘 "모텔매매/임대사업" 모두에게 엄청난 편의성과 수익성을 가져다주고 있는 것이다.

 

 

 

 

#모텔매매, 모텔임대  결국 "인생사업" 이다.

 

 

 

오늘 부동산 투자적 측면과 창업적 측면에서  '모텔매매', '모텔임대'의 두 키워드로 포스팅을 하고 있다.

 

아직 교류 중인  "현직 전문 공인 중개사"의 끈질긴 부탁이 있었기 때문인데, 예전에 아래 두건의 포스팅 같은 효과적인 모객방법을 가지고 있었기 때문이다(지금은 컨설팅용역만 하고 있다 - 개발사업이 주력이고, 모텔아이템은  좀 더 객관적인 시선유지를 위해 투자컨설팅 만 하고 있음-).

 

모텔임대 사업은 , "모텔매매"를 통한 건물주로 가는 직접적이고 가장 간결한 방법이라 두 키위 드는 밀접한 관계가 있다고 강조하고 싶고, 예전보다 투자금은 배이상 늘었고 순익과 이익은 대폭감소 하였다.

 

그런데 서비스업종 대부분이 유사한 상황이고 오히려 '모텔업'은 그렇게 큰 타격은 아닌 상항이다.

 

일부(주로 도시지역의 일반상업지역) 업장은  토지비의 과도한 상승으로 심한 매매차익을 얻었는데 그이유는 "개발사업 (주로 오피스텔)의 주재료가 모텔물건의 토지 가 되었기 때문이다.

 

이로인한  "대한민국 전체 숙박호실수"의 감소로 이어지는데, 이로인해 업장마다 의

'회전율 상승'으로 인한 호실별 객단가가 상승, 의도치 않은 외부요인의 실질순익상승 효과로 이어졌다.

 

이외에, 모텔매매 나 임대이야기는 끝이 없을 정도로 많다.

 

그러나 , 투자측면이나 창업측면에서  가장 가상비 있는 "아이템"이라 힘주어 말하고 싶다.

 

아무리 정보가 많아도 드러난 부분보다 드러나지 않은 부분이 바로 "모텔사업(매매/임대)" 이기 때문이다.

 

사례로 10억 투자로 70억대 모텔매매 물건을 매수하여 연 6%의 수익을 올리다, 3년 내 차익 12%를 올리고 , 매도한 일이라든지, 모텔임대로 창업 5년 만에 50억대 단독명의로 건물주가 된  "필자의 직접손님" 등의 스토리 보드들이 있다.

 

이 글을 어찌어찌하여 접한 분들이고, 이포스팅에 관심이 가는 '건물주 희망자'가 있다면  지금  인연을 맺어보자.

 

모텔매매  모텔임대 문의 카톡상담

 

 

 

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역세권 모텔매매!!!.