과천 디센트로 힐스테이트 하이엔드 오피스텔에 대한 생각.

 

 

#과천 지식정보타운의 디센트로 힐스테이트.

 

 

경기도 과천시 , 35,87㎡ 면적에  인구 79,397 명의 중소도시,  본래 기능은  행정기능 보조의  계획도시였으나  입지에서 보듯 자연친화적인 "전원도시" 이미지가 강하고  편리한 교통, 상대적 치안 안정, 강남접근성으로  '살고 싶은 도시'에 매체마다 거의 상위권 도시에 이름을 올렸다.

 

 

# 과천지식정보타운(지정타).

 

오랜 시행착오를 거쳐 , 과천지식정보타운 은 2020년 ,과천 르센토 데시앙, 과천푸르지오 오르투스 와 과천 푸르지오 어울림 라비엔느 의 청약에 57만 명 가까이 몰리는 어마어마한 히트를 치게 된다.

 

사업초기(지정타)에서  2019년에 이르기까지 일곱 번의 지구단위계획을 수정, 보완하는 과정에  투자가나 투기가 모두에게 현실적인 이익실현의 '근거기반'을 충족하게 제공한 당연한 결과이었을 것이다.

 

상상이상의 시간이 소모되며  토지보상 대상자, 개발기획자, 공무원, 투자가, 투기가, 시행자 들 모두에게  자족비율/분양가/인프라 등등의 반복학습이 , 결국은 지금의 지정타 모습이 되었을 것이다.

 

 

# 외국의 지인으로부터의 입지에 대한 시장조사 의뢰.

 

2021년 말, 외국(캐나다)에 계신 지인으로부터 늦은 저녁 전화 한 통이 걸려 왔다.

 

"과천지식정조타운(지정타)" 내  상업시설 입지와 분양가 및 수분양조건에 대한 "확인조사"를

부탁한다는 내용이었다.

 

광교, 동탄, 미사, 위례 신도시 개발때와 마찬가지로 , 과천지식정보타운 조성동사현장 역시 , 흙먼지 풀풀 날리고  교통접근성도 열악하기 그지없던 상황이었다.

 

개인적으로는  그닦 구조적이던 외면적이던 좋아하지 않는 방향성의  지구단위계획과 도시설계였지만, "과천시"가 가지는 입지적 DNA를 믿었기에 '지인(의뢰자)'에게 가급적 '사견'없는 보고서를 보낸 바 있다.

 

21~22년  주로 필자의 전공인 "비주거 부분", 특히나 지식산업센터와  근린(상업) 생활시설을 위주로 살펴보았는데 , 22년 2/4분기까지는  고분양가 논란에도 '심리시장'위주의 투자마인드가 우세한 '매출 그래프'를 확인할 수 있었다.

 

지원시설 쪽은  묻지 마 투자로 거의 100% 분양완판, 근생시설도 비교적/상대적으로 호실적을 보여줬는데, 결국은 이후에 전반전의 이 결과가  이택지 및 저층개발지역에 잘못된 신호를 주어 여러 가지  열거하기 불편한 장면들이 연출되었다.

 

 

 

#과천 지식정보타운 디센트로 힐스테이트.

 

결론적으로 "강남"은 아니지만 "미래 도시  주거형 오피스텔"이다.

 

분양가로 보면 서브 하이엔드-아파텔, 지정 타내에서도 입지나  권역도 나쁘지 않다.

 

시설, 평면, 특화구조, 동선배치, 차별화 콘셉트아이템 괜찮다.

 

다만 분양가 (공급원가) 측면에서  고민이 필요할 것 같다.

 

작은 평형대는 , 인근 입주 기업 근무자의 가처분소득 내의 주거지출상한선을  생각해봐야 하고 3룸(아파텔 85㎡) 경우 입주시점의 인근 동 실효면적(실사용면적/체적면적) 당 시세를 봐야 할 것 같다..

 

게으른 사람은 아니지만  인근 아파트 시세조사를 열거하지는 않겠다. 지금은 그렇게 힘들게  비교해도 '투자'에 대한 적확한 답은 아닐 테니까.

 

입지에서 가져오는 가치투자나 , 실제 입지상에 군집하는 시장구성원들의  면면을 '임장'이나'현장조사'해보면, 과천 디센트로 힐스테이트 의 '실투자'금액 정도를 움직이실 분이라면 , 판단은 서실 것이다.

 

다만 이 표 스팅은 그 판단의  앞면이나 뒷면을 재삼 확인하는  보기 좋은 '인트로'정도로 보신다면  감사드린다.

 

참으로 어려운 개발 시장이다.

 

시절이 하 수상하니...