서울 양천구 목동 오목교역 인근 주상복합개발 사업지조사 보고件.

 

 

 

                                                                                   

오목교역 5호선 서울 양천구 오목로 지하 342

 

 

#서울시 양천구 목동  오목교역 인근 주상복합 사업지 조사 보고 件.

 

안녕하세요  호대표입니다.

 

지난주  대형 시행사(부동산 개발회사) 의뢰를 받아  

서울시 양천구 목동  오목교역 일원의  부지를

시장조사차 답사를  다녀왔습니다.

 

수없는  "부동산 개발 사업지 현장"을  답사하지만

정말  나이스한  현장을  마주하는 것은  꽤나  어려운 일이

아닐 수 없습니다.

 

입지, 환경, 유동선   그리고 개발수지 조건에

알맞은  이러저러한 조건들이  유기적으로  서로 맞물려야

하고 , 더욱이 요즘 같은 부동산 침체기에  파는 힘 보다 "팔리는 힘"

이 조금은 우세한 상품이 구성될 수 있는 요건이 돼야 하는

녹록지 않은 전제조건이  선행되어야  한다는 사실입니다.

 

간략하게  저희 "오케이 리트레이더스" 각 작성한  사진자료를

토대로  포스팅을 이어가 보겠습니다.

 

이미 사진자료에  위치를 제외한  내용들이 적시되어 있으므로

주석을 다는 수준에서  정리해보려 합니다.

 

 

# 입지환경 - 광역 입지 & 사업환경.

 

0.5기 신도시   "목동"의 최중심지  오목교역,  초역세권 (목동 현대백화점 근접권)

에  입지 한  아주 "나이스" 한  예비 사업지입니다.

 

강남권에도 비일비재한 일이지만 , 용도지역이  도시지역이며 제3종 주거지역이라

건폐/용적률이  많이 아쉽습니다.

다만 공공기여(기부채납)의  종류와 요건에 따라서 준주거지역 및

근린상업지역으로 개발진행이  가능한 project입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

#개발사업 수지확보의 KEY  - 

공공기여(기부채납)에 의한  추가면적확보 내용.

 

 

아래 개요와 면적표(규모검토) 자료와 수지표에  표현(기재)되어 있듯이

공공기여에 의한 인센티브 적용(준주거지 案/근린상업지 案)에 따라서

사업수지가 상당한 차이가 있습니다.

 

당연한 이야기겠지만 , 면적확보가 극대화된

근린상업지로 진행될 때, 효율성 있는  사업수지가 구현되나,

문제는 "상업시설"에 대한 분양률 확보가  문제가 아니 될 수 없습니다.

 

시행사나  분양사는  입지와 "동종사업지 群"의 임대수익률 분포도(4%이상)

를 근거로  금융(대주단)을 설득하겠지만, 시공사 까지도

설득과 합의가 만만치 않을 것 같습니다.

 

다만  마스터리스를 통한  MD구성과  사전앵커가 

사전에  납득할만한 구조를 짤경우, 의외의  결과도출도 가능할진대,

충분히 가능성 있는 상권과  특정될 입지라고 판단됩니다.

 

 

 

 

출처 : 개발카페 內 기교육자료 에서.

출처 : 개발카페 內 기교육자료 에서.

출처 : 개발카페 內 기교육자료 에서.

출처 : 개발카페 內 기교육자료 에서.

 

 

 

#2026년  주상복합개발사업지에 대한  멘트.

 

2026년  부동산 시장  매우 어렵습니다.

 

그나마  양호하던  주거상품( APT 등) 시장도

이번정부 들어서  대출, 세무, 정책 등 등   강력한 트리플 규제 드라이브를

걸고 있도 대내외  환경도 그에 못지않은  악성지표를 

보여주고 있습니다.

 

다만 , 신규택지나 지방입지가 아닌  , 꽤 오랜 시간 동안

증명되고  정립된  "입지 및 환경"을 기반으로

누구나 이넝할수 있는 "확인된  DATA 기반"의

자료를 작성  "개발 관련" 당사자분들을

설득한다면   가성비 있는 결과가

있을 것이라  판단됩니다.

 

곧  "여름"입니다.