2024년 7월 25 일 계속되던 극한의 폭우형 장마가 잠시 소강상태를 보이는 사이 "폭염"의 시간이 왔습니다.
금일 14시를 엠바고로 하여 " 2024년 세법개정안 상세본"으로 하는 보도자료가 발표 되어 잠시 둘러봅니다.
24년 7월15일부터 "신탁공매(4月)"에서 수의계약으로 진행 중인 대치 푸르지오 발라드 소형아파트를
샘플삼아 간략히 포스팅을 옮겨 보려합니다
#구룡역 #대치푸르지오발라드 측경
2024년 오후 4시를 기해 발표된 정부보도자료 중, 대치푸르지오 발라드 형태의 소형 아파트에 대략관여된 부분을 발췌하여 보았습니다.
#상속/증여세 과세표준 최고세율조정
- (최저) 1억 원 이하 세율 10% ---> 2억 원 이하 10%.
-(최고) 30억 초과 50% ----> 10억 원 초과 40%.
# 상속세 인적공제 확대.
( 이 부분이 상당히 파격입니다-- 저희 대치 푸르지오 발라드 분양가 평균이 10억대니 부담보 방식이면 오롯이 자녀부담 없이 취득(수의계약) 이 100% 가능.
- 자녀 1인당 5,000만 원 -----> 500,000,000원.
#인구 감소지역 주택과세특례
-1 주택자가 추가취득해도 양도세/종부세 1 가구 1 주택 특례.
- 이경우 가액 상한 :공시가격 기준 400,000,000원.
- 이밖에 지방준공 후 미분양주택 취득, 상생임대주택 양도세 특례기간 연장 부분은 "임대사업자"분들에게 적지 않은
이익이 있을 것 같습니다. 더불어 ,
혼인 합가주택 양도세/ 종부세 1 가구 1 주택 특례기간의 연장이 5년에서 10년으로 연장 해당사항이 있는 투자가 및 개인/법인에도 상당히 큰 혜택이 있을 것으로 사료됩니다.
중언하여, 오늘 발표된 상속세 및 증여세 과세표준 조정과 인적공제의 조정으로 저희 대치푸르지오 발라드, 즉 강남 소형아파트 매매(실거주), 전세 갭투자, 월세 수익형 투자의 상품으로 다시 환언하여 브리핑 을 해보겠습니다.
지하철 수인분당선 구룡역 3번 출구에서 도보 1분 거리에 "대치 푸르지오 발라드"가 있습니다.
대우건설이 투자하고 자회사 "대우 에스티"가 시공, 2024년 1월에 준공 입주가 시작된
대치 푸르지오 발라드는 78세대, 1동짜리 고급형 도시형 생활주택입니다.
2024년 침체된 분양시장상황과 고분양가( 인근 디에이치 퍼스티지 아이파크 대비)의 영향가로
분양실적이 극히 저조하여 집행절차를 생략, 신탁공매로 전환 후 8차에 걸친 공매차수를 거쳐
지금은 절차를 마감하고 "수의계약" 단계로 들어와 있습니다.
대치푸르지오발라드의 최초 분양가는 11억 7천만 원~23억 3600만 원까지(펜트하우스제외) 책정되어 있었으나
공매 8회 차 최저입찰가는 8억 8천만 원~15억 800만 원까지 낮아졌습니다.
# 대치 푸르지오 발라드의 입지 및 환경
지하철 수인분당선,
구룡역 3번 출구에서 50m 거리에 정문이 있습니다.
수인분당선을 이용하면 선릉역까지 5분,
강남역까지 11분이면 도착 가능합니다.
그리고 주변에 상지리츠빌, 현대 3차 아파트, 우성 8차(약 500세대)
가 모두 층수가 높지 않아 양재천 녹지 조망이 좋습니다.
특히 남향주택은 길건너의 달터근린공원부터 로이킴숲, 대모산으로
이어지는 영구조망 확보가 되어있습니다
인접 학교들 는 길을 횡단하지 않고 약 350미터 거리의 "개일초등학교"를 이용이 가능합니다
#대치 푸르지오 발라드의 평면과 타입 설명.
2009년에 공급이 시작된 "도시형 생활주택"은 주택법 시행령에 따라
다음과 같은 조건이 존재합니다.
-각세대별 주거전용면적은 60제곱미터 이하일 것
- 각세대별 주거전용면적이 30제곱미터 미만인 경우 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
- 각세대별 주거전용면적에 30제곱미터 이상인 경우에는 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 세 개 이하의 침실과 그 밖의 공간으로 구성할 수 있으며,
-침실이 두 개 이상인 세대수는 소형 주택 전체 공급세대수의 3분의 1을 초과하지 않을 것
모든 세대가 전용 60㎡ 이하 면적으로, 1룸+1 거실, 2룸+1 거실의 형태로 구성됩니다.
1-2인 최대 3인가구에 매우 적합해 보이는 구조입니다.
이날 층과 향 타입 모두를 둘러보고 11층 펜트하우스에서 동/서/남/북 전방향을 촬영, 사진과 영상에 담아 보았습니다.
실제 내부인테리어는 품질(퀄리티)이나 배치가 강남, 논현, 청담의 하이엔드 주거시설보다
더 나아 보입니다
층고가 높아(2.65m) 개방감과 쾌적함이 돋보였고,
키친, 베스, 드레스룸을 베스트 하게 설계한 점이 좋았습니다.
남서/남동 전경 조망( 타워팰리스 / 롯데타워)
# 조망(경관)
북쪽 사방으로는 양재천에 인접, 옛 명당의 조건 배산임수의 조건에 부합하며,
남쪽사방로는 달터근린공원, 로이킴숲, 개포공원, 대모산 축선의 푸름 녹지가 있어
어느 방향으로도 조망(경관)이 서울시내, 특히 강남 최고입니다.
남향의 경우 달터근린공원 조망이, 동향은 개포현대 3차와 멀리 롯데타워가 보이는 조망,
남서향의 경우 양재천과 타워팰리스가 조망되어 조금 과장하면, 뉴욕의 맨해튼을 보는듯한
환상에 젖게 됩니다.
달터공원 전경 (조망)
# 대치 푸르지오 발라드의 향후 미래전망과 기대.
최소 타입은 1룸+1 거실 타입으로
전용 35㎡(10.62평)+서비스면적 11.7(3.54평)로
실사용면적은 14.16평. 가장 낮은 분양가는 최저입찰가는 89300만 원.
또한 2룸+1 거실타입의 면적은 55~59㎡ 로 욕실이 2개씩 설계됨.
"하이엔드형 도시형 생활주택"의 특징상 공간들이 일반 아파트에 비해 비교적 크게 크게 설계,
일반 아파트 59㎡와 비교하기는 어려움이 있습니다.
인근 DH퍼스티어아이파크의 전용 34㎡의 전세는 5,5-6,5억대에 형성되며(2024,7월 25일 현재)
매매는 24년 3월경 11.5억에 거래된 사례가 있습니다.
인근의 전용 49㎡(20-22평) 아파트의 경우(디퍼아, 래미안블레스티지, 래미안포레스트)
전세가 8-9억 정도로 형성되어 있고,
매매의 경우 현재 시세는 16.5-18억 선으로 한때 최고가 18.5억까지 거래되었습니다.
대치푸르지오발라드의 경우 , 2021년 착공시가에는 금융위기 및 강남 3구의 ㅌ투지지역으로 인한 분양가 상한제 상황에서의 실제 소형아파트를 뛰어넘는 도생으로 부득이한 콘셉트전환 , 23년 11월 모집공고 시기에는 분양시장 전체를 싸잡는 불황으로 이래저래 "간난"의 시기를 겪은 상품입니다.
2024년 7월 25일 오늘을 지나고 있는 "대치푸르지오 발라드 "의 앞길은 어떤 전망을 할 수 있을 까요................
단언하건대 대한민국 1류의 브랜드 , 30M 초초역세권, 하이엔드를 뛰어넘는 상품스펙, 원분양가에서 30% 대, 최초공매가에서 40%의 분양가 할인이 적용된 특장점이 있는 원래부터 좋은 상품임을 강조드립니다.
2024년 7월 15일 정부의 보도자료에 실린 "세법개정안"에 실린 주요 골자 중, 상속 증여세 과세 표준과 공제 안에
가장혜택을 받을 수 있는 현장이 아닌가 생각합니다.
이에 대한 실질적인 안내와 설명이 더 필요하신 분은 아래 대표전화로 문의하시기 바랍니다.
문의 대표: 1599 -1417
문자문의 : 010-6288-6694
카톡문의 :
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