부동산시장 위기속에 투자기회 ,수도권 오피스텔 할인분양 과 프로모션.

 

 

#현상.

 

2024년 2월 1일.

 

지난 2024년 1월 한 달, 각각의 매체들에 실린  '부동산 시장 위기'를 말머리로 하는 기사들이  홍수처럼 쏟아집니다.

 

경기침체 와 이로인한 분양시장 위축 은 기본이고 선행지수인  인허가 수의 대폭감소와 동행지수인 착공 및 청약건수의 의미 있는 감모분의  상당한 증가가 현장에서 일하는 사람들에게 심각한 "패닉"으로 다가옵니다.

 

이 모든 부동산 시장에서  아주 기본적인 베이스가 되어주는  브릿지론과 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장에 대한 관계당국의 우려는 이미 임계치를 넘은 상황입니다.

 

복수의 보도를 인용하면,  대부분의 증권 시들은 이른바 차액결제거래(CFD) 발 하한가 사태는 물론 , 2021년 말부터 오늘까지 상당한 기간으로 진행되고 있는 브리지와 PF의 부실상황에 대한 대비책의 일환으로  수백원원 이상의 규모로 충당금을 쌓아야 하는 기로에 접했다는 것입니다.

 

개인적인  비핀을 덧붙이자면 부동산시장의  본질적인 기능을 잠시 도외시하고 막연한 큰 선(맹목적 규제)을 그어버림으로써, 양질의 공급물량의 시장진입규제와 이로 인한 후행지수 도래 시의 공급절벽으로 인한  몇 년 후의 혼란을 자초한다는 점에서 심각한 우려를 금할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

# 오히려 기회.

 

 

굳이 지난 부동산 투자 시장의  알 권리를 언급하지 않아도 ,

무한 반복되는  타임리프의 역설처럼 "위기 속에  오히려 기회" 

라는 문장을 수고스럽지 않게 소환해 봅니다.

 

1998년 imf 시기로부터 일정한 함수처럼 롤링되는 부동산 위기시장에서  상당한 '인컴'을 획득했던 사례를

어렵지 않게 확인할 수 있습니다.

 

최근에 아파트 무순위 줍줍도 그렇고  수익형 부동산 투자시장의 "꽃"이라는 상가분양물건도 심하게는 50% 할인 분양이라는 사례도 심심치 않게 볼 수 있습니다.

 

저는 주로 "수도권 오피스텔 분양 물건"을 많이 접하는  전문가로서 , 최근 1년간  여러 사이트를  들여다 보고  시장위기 속에서도  부동산 투자를 결정했던  내용을 간략하게 들여다보겠습니다.

 

 

#수도권 오피스텔 할인 분양과 프로모션.

 

 

대상지 :  강동역 모 오피스텔 (370여 실/12억대), 분당판교대장(140여 실/13억대), 안양동(160여 실/5억대), 수원권선 (500여 실/8억 원대) 등.

 

주요 프로모션(직접할인 방식) :

-  계약금 최소 1,000만 원, 5~10% , 계약금입금 후 페이백 프로모션 ( 5~10% 즉시 할인 효과), 직접할인 10~20% 

 

간접할인 : 유상옵션의 무상오셥화 (최대 10% 이상 할인효과) , 이자지원( 중도금 및 잔금), 취등록세지원,

1~2년간 일정수익률(5~6%) 임대가 보장 및 보완, 준공입주 시기 및 입주 3년 내 환매조건부( 시세하락 시) 등등.

 

 

위기 속에 이를 타개하기 위한 공급자와 수요자 간의 이해관계가 시장논리를  메이킹하며 , 상당한 거래사례(분양률)를

만들어내는  상황이 만들어졌습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

#판교 제니스 오피스텔 할인분양.

 

 

2024년 2월 1일부로 잔여세대를 대상으로  기본 20% 원분양가 대비, 

최대 30% 할인 효과  방식을 병행하여  실분양 합니다.

 

참고로 판교제니스 오피스텔  할인분양 물건은 지난 2023년 하반기 준공물건으로

계약조건 완성 시, 즉시 입주 혹은 임대 수익이 발생하는 물건입니다.

 

 

간략하고 도 심플한 예를 들자면  현재 고금리 기조하에 , 분양가 대비 최대치의 대출 (레버리지),

를 일으킨다면  수분양자 직접거주라면  보증금정도의  계약금 및 취등록세 이외의  "비용" 이 필요치 않습니다.

 

"임대투자"의 경우에도  직접거주의 경우와 상이하지 않습니다.

 

아주 간략하게 정리하면 이렇습니다.

 

실거주분양 : 비용적 측면에서 보증금정도의  실가 비용, 임대료 정도의 은행이자 필요 .

 

임대투자: 역시 비용적 사례에서 보증금정도의 실투자 현금리대비 , 40~50만 원의 역마진.

 

공통사항 : 금리 하락 혹은 인하 시 2~3년 후 분양가 대비 20~30% 시세차익(프리미엄2억~3억이상) 실현 예상.

 

아래 전화로 내용 문의 하시면 하시라도 상세하세 상담드리겠습니다.

 

 

TEL : 1599-1417