강남구 상업시설 재건축 제안서 , 상업시설 재건축 세부자료 검토.

 

 

#강남구 상업시설 재건축 제안서.

 

 

2025년 11월을 마감하는 시점에서 2주 전  '클라이언트' 께서 의뢰하신

하단 자료상의 입지를  "매각"에서 "자체개발" 측면의 exit 전략으로

바라보심을 반영하여 제안서를 마련하여 보았습니다.

 

지금 부동산 개발시장, 세분화하여  '상업시설 재건축'은  상당히  다층적이고

체계적이고 구체적인 시장상황을 분석 및 고려해야만 하는 시기일 것 같습니다.

 

상업시설 재건축은 시점적 측면에서  '수익률'에 기반하는  수익환원율을

기본으로 감정평가 기법의 나머지 두 측면, 즉 원가방식이나  비교사례방식도 

소홀히 할 수 없는 고도의 전문적인 분석이 뒤따르기도 합니다.

 

주거시설의 개발방식과는 다르게 , 동종사업지 일반의 최대임대수익률에 기반한

분양가(매매가)에 대한 역산을 기반하여 , 개발원가를 대입, 타당성과 기본사업수지를

추출,  금융권의  참여여부를 타진해야 하고 , 특히나 분양가 자체가 투자가의 안정수익률에

이를수 있는지를 '객관적 데이터'로 입증해야 하는 과정이 필수적으로 수반됩니다.

 

 

사업개요-실주소 모자이크처리,이미지출처 -naver

 

 

 

#개발사업지 외면과 인허가에 관한 내용 :

 

사업지의 인허가상의 규모검토( 건폐율, 용적률, 층이나 높이제한 등)를 현시점에서

정확하게 인지하고 진행하는데 , 특히나 세부사항의 변경, 이를테면  3종일반주거지역의

변경된 용적률이나 역세권 거리변경에서 발생되는 각종 제한사항이라든가 인센티브 조항이

미치는 최대면적, 최대층 확보의 사실확인  특히나 도심지에서 왕왕  문제가 되는

대로변진입, 주차면적(시설) 확보 이슈는  '상업시설 재건축 대상'의 확정가치의

획득내용에 큰 영향을 미칩니다.

 

이를 설계하는  '건축사무실체'의 경험치와 실력이  큰 영향을 미친다는 사실은 이론의

여지가 없을 것입니다.

 

 

 

 

 

사업지 사업수지 작성표 1 - 주식회사 오케이리트레이더스

사업지 사업수지 작성표 2 - 주식회사 오케이리트레이더스

 

 

 

#강남구 상업시설 재건축 사업수지의 중요성.

 

상업시설 재건축의 출발점에서  가장 중요한 부분, "사업수지표"

는 재삼 거론할 필요 없는  가장 중요한 부분일 것 같습니다.

 

물론 사업시작 시점에서 "예상"이라는 꼬리표가  따라붙긴 하지만

수지표를 바탕으로 한 기본 중의  기본으로 , 사업의 기본뼈대를 세우는

기본 중의 기본이니  각각의 항목모두 사실화의 검증단계가

반드시 필요합니다.

 

토지비 측정(실거래가/감평사례등), 건축비산정( 최근사례, 한국건축사협회자료등),

금융비( PF 혹은 他 조달방식) , 기타 경비와 사업자이익 등을

고려 촘촘하게 검증, 작성해야 사업의 불확실성을 햇지하는 기본바탕이

될 것 같습니다.

 

 

 

#상업시설(상가 ) 재건축의  시작, 시장조사(임대시장/임대가).

 

매입개발과 자체개발 모두 사업성(사업수지) 확보의 근간을 이루는 부분 중

주변임대 시세를 조사하는 과정은 필수불가결의 과정일 것 같습니다.

 

물론 주변상권의 노후화나  기타 부분적인 요소에 의해 

약간의 차이는 있겠으나  현사업지의  인근의  최소~최대 평당 임대가

수준이 형성하고 있는 근간의 시세는  임대가 책정의 기본요소가 될 수 있습니다.

 

지하/1층/기준층의 동종상권 현재(25,11,28) 시점임대가 조사자료를

기반으로  접근성, 주차편의성, 시설편의성 고려할 때, 준공시점(27년 末)

의 예상가 120%를 반영하면  아래의 md구성 및 확정임대가 가 구현될 것 같습니다.

 

 

건물 이미지 예상 -출처 NAVER 1

건물 이미지 예상 -출처 NAVER 2

건물 이미지 예상 -출처 NAVER 3

 

 

#건물가치와 책정임대가를 완성하는 파사드 VS MD.

 

사업지 주변에서 존재감을 나타내는  '랜드마크' 지위를 

완성하는 핵심요소는  파사드와 MD라 여겨집니다.

 

특히 현사 업지(압구정-신사동)는 엄밀히 말하여  '구도심'의

특정화 상권이기에 위에 언급한 부분은 더욱더 중요한 요소가 아닐 수 없습니다.

 

1),2),3) 안의 MD내용은 각각의 기능에 의하여  심의 이후

가능한 범위 내에서  '실설계 커스터마이징' 될 것이며, 상권의 특성상

복합 MD의 경우  메지/뷰티/헬시라는 3대 업종유치 목적으로

전문 임대 협업사들의 빠르게  움직이게 할 것입니다.

 

 

 

# 강남구 상업시설 사업의 본질 분양 그리고 마케팅.

- 수익형 부동산의 3대 요소( 안정성, 수익성, 환금성).

 

어려운 대외여건은 요즘 현시점의 이슈만은 아닐 것 같습니다.

 

반복되는 경제여건의 사이클 환경에서도 굳건히 그지 위를

놓치지 않는 가치자산  금, 달라, 코어부동산.

 

오늘 논하는 사업지는 '코어 부동산'의  범위 내  들어 있습니다.

 

확정임대가가 확보되는, 강남권 의 강남으로 일컬어지는  '압구정 상권',

핵심위치에 재건축되는  '베스트 파사드'의  입면에 

접근성, 편의성, 기능성을 담는  수익형 부동산의  꽃.

 

제대로 된  재건축의 방향성을 담도록   하겠습니다.

 

2015 11 28   호대표.