하이엔드 고급주택 공급 시장 정보 ,삼성동 라브르 27/세레노삼성.

 

 

 

 

얼마 전  10.15 부동산 안정화 대책이 발표되었습니다.

여야는 물론  각사 안별로 이해당사자간에 각각의 사안으로

의견과 주장이 첨예하게 나뉘고 있는 것이 현재의 상황입니다.

 

주요 골자로는

1. 수도권/규제지역 주담대 한도규제확대.

2. 스트레스 금리하한상향(시행 10/16).

3.1 주택자 전세대출 DSR적용(시행 10,29).

4. 규제지역 지정 시 강화된 대출규제 즉시적용.

5. 규제지역 지정 시 대출규제 강화 효과.

- 세부 내역은 국토부 공시나 여러 매체에 두루 업데이트되어 있으니  참고 부탁드립니다.

 

#하이엔드 고급주택 삼성동 라브르 27 VS 세례노삼성.

 

오늘은  위에 여타의 부동산 동향과 정부 관계부처 합동의  강력한  규제와 제재에도

불구하고 정의된 시장을 구축하고 심지어는 영역을 확대하고 있는 "초고가/고급주택"

이른바 하이퍼 하우스 (HIGH-END-HOUSE)에 대한 포스팅을 이어가 보겠습니다.

 

특히나 기존의 강남 부촌  압구정 ~청담을 이어 , "입지", "환경", "미래가치"의

화두로  '강남구 삼성동' 요지에 분양과 착공을 진행하고 있는  라브르 27과

세레노삼성을 비교하여 내용을 확인하여 보겠습니다.

 

상세 규모는 하단의 사진자료를 참고하여 주시 것을 부탁드립니다.

 

삼성동 라브로 27

삼성동 57-5일원 세레노삼성

 

 

 

 

 

오늘의 두 주인공 라브르 27과 세레노 삼성을 언급하기에 앞서  고급주택 공급의

기획과 시장구성의 측면의 기본원리에 입각하여 먼저 고민하여 보겠습니다.

 

몇 년 전 (2022) 가을, 국내 유수의 시공사(H社)에서 삼성동 모지번을 위치로   시장조사와

상품구성에 대한 보고서를 요청받았습니다.

 

규모검토 단계였으니 , 본질적인 접근이 필요했고 , 더욱이 사업성 확보의 본질성에서

"수지타산'이 나와야했으므로 주거 부분과  상업시설 부분으로 나누어 조사를  진행하였습니다....

 

 

안타깝게도  지구특성상  불필요한 "상업시설비율이 높아 끝내 사업진행이 더 이상 이어지지 않았으나,

현재 대한민국 0.1% 로 정의되는 초고가 주택시장의 조성 혹은 구현내용을 확인하는 계기가 되었습니다.

 

우선 개발자(시행/시공) 측면의  우선 고려 조건과  입주자 선호조건 중  "프라이버시" , 주변(자연) 환경 부분이 

가장우선시되는 컨택포인트였으며, 미래가치, 내부인테리어, 첨단시설, 평면배치나 , 이웃의  수준도

주요한 고려대상이었는데 특이하게도  입주자의 별도 고려사항으로 6번째가 "풍수지리" 였다는 것은   특기할만한 사항입니다.

 

 

 

 

 

거시적으로는 고급주택은 가치의 반영, 가격형성원리, 수요와 시장의 작용 및 특질에서 일반적인 주택시장과 

확연한 차이점이 있고, 고급(HGH-END) 주택은 고가인 것은 당연하고 , 질적으로도 최고의 차별성이 

있어야 합니다.

 

더불어, 고 급주택에는 그 '소비층(소요群)'이 중시하는 소비(수요) 가치가 반영되는데, 사생활보호(프라이버시), 희소성(차별/식별성),유사(동종) 사회계층- 즉 이웃의 수준(community)- 형성이 매우 중요합니다.

 

최근에 와서 두드러지는 '매수선택 포인트'가 있는데, 엘리베이터를 공유하는 세대가  중첩될수록 프라이버시

보호면에서 불편함을 내비치고, 세대당 주차용적(park-capacity)이 4~5대는 기본으로  

제공돼야 한다는 제언이 공통으로 접수되고 있는 상황입니다.

 

- 또한  대립적 측면에서 차별화된 이미지를 구현하고 싶은 의도로  일반화된 시공브랜드

보다는 고급주택을 공급했던  유명 브랜드를 선호하는 측면이 강한데, 23년 이후로는

1군 건설사를 선호하는 신흥 셀럽  입주후보군이 또한 부상하고 있습니다.

 

 

 

 

 

앞에서 말씀드렸듯이   라브르 27과  세레노 삼성  은 위에 모든 기획과 실천적 측면에서

상품, 설계 기획 단계에서 구현하였습니다.

 

특히나  바꿀 수 없는 부분인  입지 나 환경, 미래가치 의

하드웨어적인 측면과   개인 맞춤서비스(커스터마이징) , 웰니스, 장수와 건강유지 및 관리에 

중심점을 둔 콘셉트가 , 럭셔리고급주택의 소프트웨어적인 요소구축이 "차별화"에 중요 요소가

될 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

라브르 27과 세레노 삼성은   누가 붜라 해도 자타공인   대한민국  최고가  지역의 입지입니다.

분양가도  이미 강남권 어느 사업지  "가격 RANGE" 전용기준  2億 대를 상회하고 , 1층 가든형과  최상층(TOP)은

3억대를 훌쩍 넘어서 있습니다.

 

23년 말을 정점으로 설계차별화, 외관특화, 실사용면적 극대화, 실별 가변(UTILITY) 면적 구성 극대화,

팬트리/알파면적의 차별성, 인테리어/가전/마감재의 hiper-quality化가 필수조건이 되었습니다.

 

 

개인적인 의견으로 위에 모든 사항이  충분조건으로   두 사업지/현장에  십분 넉넉하게

녹아있으며 , 구체적이고  체계적인 장점으로  , 라브르 27은  넉넉한 커뮤니티와  드롭존

시공/시행사의 안정성 브랜드 파워가 돋보입니다.

 

 

  세례노삼성은  "청담근린공원'이  뒷마당과

인접 최고의 자연녹지 인접이라는 프리미엄, 그리고 아주  특이하게도 초역세권- 청담역 3번 출구로부터 130M-

-기공급된 초고가 주택에서 볼 수 없었던 사업지입니다.

 

 

다만  라브르 27인경우  초고가 분양가의  딜레마로 추가상승여력은

지켜봐야 할 것이며, 세례노삼성의 경우 이어지는 2차 사업으로

덩치를 더 키울 수 있을 건지가 차후 매가상승여부의

귀추가 주목되는 상황입니다.

 

 

물론  100/75의  초기분양가 RANGE로 인해  굳이 투자가적 시선으로

  안전마진의  구조를 본다면  후자의  "勝" 이 맞습니다.

 

 

오늘은 시행사 그리고 부동산 개발의 측면에서

 

살펴본 하이엔드 주택/ 고급주택 공급자로 바라본 시장분석과

 

서울강남구 삼성동  라브르 27/세례노삼성을 포스팅드렸습니다.