LH 매입임대 주택사업, 공공임대주택 으로서의 본질에 대하여

 

 

2025년 의 추석연휴, 앞뒤로 조금 실천했다면 거의 10여 일의 

 정말 길고긴 휴일의 연장선이 되었던  "연휴 다운 연휴"이었던 것 같습니다.

 

각각의 유형별로 부동산 공급일을 해온 당사자로써는   마냥 긴 연휴를 

달가워 할 수는 없었습니다.

 

직접적으로는 수도권 3개 현장 ( 인천, 경기북부, 서울) 현장들이  각각의 이유들로  진행속도가

나지 않거나  아예 답보상태로 머물러 있는 현실을 마주했기 때문입니다.

 

뒤로 한참 돌아가 , 2021년   수원과 인천 요지에    각각  약 370여 평의  사업지를   "투자가" 분들과

매입하여  두 개사업지모도  주상복합개발( 근린상업시설+오피스텔) 사업으로 진행되었으나,  

생각 외로 까다로웠던 인허가 기간이 지나고 나니 , 여러 금융환경 악재의 출현과  이로 인한 급속한 분양시장 붕괴로

사업지속 기반이 송두리째 침몰하는 상황과 맞닥뜨려야 하는 현실을  맞이해야 하였습니다.

 

위에 색인된 4 문단 은 그즈음 시작된 수많은  개발공급상품현장이  대체로  마무리하지 못한  

근본적인 이유일 것입니다.

 

 

 

 

 

 

#2024년 5월 25일 , " 공사비 연동형 LH매입임대주택사업 " 은

첫 공고를 시작으로  HUG/HF 및 국내유수의 신탁사와 연계된   새로운

사업모델로 하여  수차례의 사업설명회( 주로 LH남부 및 인천)로부터 출발하였습니다.

 

이즈음에  저희 기존현장(수원/인천) 은 물론  , 직간접 6개 현장의  사업진행을

주도하며  여러 가지 데이터를 나름대로 축적한 동시에 , 금융 및 시공사 들과 

"사업 EXIT"하나만 보고  20개월 이상을  글자 그대로 앞만 보고 달려온 시간이었습니다.

 

25년 10월 14일 현재, 파트너 신탁사의  30여 개 현장의  진행상황을 보면 가히 충격적이라는

표현 이외 달리 말할 방법이 없습니다.

 

LH매입임대주택 ( 민간공급업자-LH) 사업방식은 크게 두 개로 분류할 수 있는데 , 기존의 '감정평가방식' 그리고 저 희가  심의 신청 한 '공사비연동형'으로  나뉩니다.

 

특히 2022년 이후 거의 두 배가 오른 '건축비'는 

대한민국의 모든 개발사업의  발목을 붙잡는 이유가 되고 있습니다.

 

벌써 3년 7개월째 계속되는 러-우 전쟁 이후,  글로벌 공급망위기, 금융시장(원달러환율과 이율,

미국리스크로   지방은  고사위기, 수도권도 불확실시장, 서울마저도 케이스바이 케이스로  

지옥을 경험하고 있는 현실입니다.

 

 

 

 

어제  이른바 "경제정의 실천시민연합"이라는 단체가  위아래 같은 내용의 

성명서를   내놓았습니다.

 

그리 길지 않은 내용이라  오래 읽지 않아  바로 판단이 섰고 , 현장에 있는 실무자로서

거의 12년  동안  공급자로써  아직 , 소위 바닥을 훑고 있는 한 사람으로서  몇 가지 의견을 남기고자 합니다.

 

LH매입임대주택   세상에   정확한  정보를 쓰진 않지만  25년 약 51,000호  매입 (공급)을 

약속했지만  심의통과, 조건부통과, 보류, 매입제외  등 각항목별로  나고  특히나

연동형(신탁방식)으로 또 분류해 보면  50% 가 되지 않을 거라  판단됩니다.

 

더욱이   심의 통과율  30% 내외, 그 30%중  30%는  금융구조에서  다시 탈락

( 주요 이유는  토지감평율  마이너스 와 상업시설 매입불가로 인한  금융구조 불가) 원인입니다.

 

급작스러운  공공임대주택 시장의 공급구조 부실화로 부랴부랴 2024년 초 

시작된  "공사비 연동형 매입임대주택사업"은   

경제정의실천연합이  내어놓은   두장분량의 "성명서"가 답이 아닙니다.

 

수박겉핧기 식의 판단과  현장을 되외시한 목소리가 불러올  향후  "사회적 약자의 주거지원"

이라는 꼭 필요한  더불어 삶이 송두리째  무너질 수 없는  '무식한 판단'이  두렵기까지 합니다.

 

물론 어떤 일, 혹은 사업이 진행될 때  역기능과  부조리, 섣부른 판단이 불러올 

"시행착오"가  없을 수는 없습니다.

 

그렇다고 빈대 한 마리 잡자고  초가삼간을

다 태울 수 없습니다.

 

"경제정의실천연합"이  발표한 내용  조목조목  다 틀리지 않습니다.

 

그러면, 그리하면  반드시 "대안"이 있어야  합니다.

 

12년 동안  현장에서 , 지금도  현장에서   토지, 금융, 시공 등 

각각의 시선으로 살피자면 , 현 상황에서  "공사비연동형 LH 매입임대주택사업"

은 보완 지원의 대상이지 포기나 폐지의 대상이  아닙니다.

 

이 구조가 아니면 2~3년 후  공급이 마비된 사회적 약자 주거지원  환경이 

송두리째 사라지는 지옥을 경험할 수 있는 위험이 도래할 수 있습니다.

 

 

 

 

"공사비 연동형 LH매입임대주택사업"의 본질은 공증된  기관의 감정평가 기관으로부터

"토지가격"을 평가하여   '신탁사업 방식'으로   토지비 80% 지급으로 소유권을 받아

신탁하고  이후에 인허가 내용을 바탕으로 "공사비 내역서"를 적산, 이후로도 LH가 검증한 기관

으로 또한 감정받아 91%를  건축비로 내어줍니다( 물론 기타 용역(설계비등)과 금융이자등).

 

 

예전의  사업방식에  없었던 절차로 사업자 직계에  LH소속근무자가 없어야 하는 것은 물론,

사업자의 청렴서약서 작성등 다계층성  사고 방지장치가 포함되어 있습니다.

 

사업의 출발 과정 마무리가 일반 사업의  그것보다 

몇 배나 복잡하고 중간중간 (품질검사등) 과정이  까다롭습니다.

 

공적절차이고 나라의 대리인이자

국민의 세금이 쓰이는 사업이니  당연한 절차라 생각됩니다.

 

중언하지만  그렇다고 , 일부의 문제점이 있다고   사업전체의  모습이라고

호도하여서는  안됩니다.

 

바라건대  "경제정의실천 시민연합"은 이번 성명서를 계기로

좀 더 자세한 현장의  목소리를 청취하녀 편향된 사고를  조정해 주시기를

부탁드리며, 아울러  사회적 약자주거지원이라는

따뜻한 대안의 본질적 기능에 대한 "대안"을 다시 적어주시길 요청드립니다.