부동산 침체기 의 오피스텔 투자전략 가이드 (판교 제니스).

 

2022년 중반기 이후 이러저러한 이유들로 인하여 넓은 의미에서 "부동산 시장" 시장은 깊은 침체기로 들어갔습니다.

 

살펴보면 , 그 첫 번째는 미연방공개시장위원회(fomc)의 단기간에 걸친 금리인상( 2023,10월 기준 5,5%) 이있겠고, 그 두 번째는 19개월째 지속되고 있는 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 글로벌 공급망불안, 세 번째는 이로 인한 국내 금융 및 건설시장의 대혼란이 겹쳐진 이유들이 큰 것 같습니다.

 

이어서 건축비 인상을 견인한  '건축자재의 기하급수적인 가격인상과, 인건비, 무엇보다도 1년 사이 두 배 넘게 오른 "금융비용"은 금일(23,10,04日) 현재 , 착공(인허가포함) 대기만 해도 330,000 가구를 상회하고, 더불어 실질적인 분양일정까지 잡지 못하는 것으로 보도되었습니다.

- 출처:국토교통부 & 부동산 114.

 

'개발사업현직'에서  PM파트를 수행하는 입장에서 보면  어느 시점에서 공급이 정상화될지 명확하게 판단이 서지 않는 상황입니다.

더 우려스러운 현실은, 비단 주거용 부동산뿐만 아니라 , 비주거형 부동산 공급 역시 더 심하면 심하지 덜하지 않은 , 매우 곤란한 시장여건임이  피부에 와닿는 현실인 것 같습니다.

 

 

주택공급 활성화 방안(정부합동).pdf

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이에 정부도 지난 9월 26일 "국민 주거안정을 위한 주택공급활성화 방안"을 발표하고 덛붙혀  , 건설시장 및 금융 PF기관과 협력하여 시장여건개선을 위한 여러 '지원방안'을 발표하고 있으나, 시장을 예전상태로 호전시키기엔 아직은 힘에 부쳐 보입니다.

 

낙관적인 전망은 쉽지 않으나 , 기대 여건으로 그려보자면, 미연준의 금리안정, 러-우크라 전쟁종식, 국내 건설시장의 안정화 및 정부제도의 규제완화 & PF정상화 방안등이 어느 정도 조화가 이루어진다면, 점진적이나마 이 상황이 나아질 것 같은 데, 전제조건으로  국내 경기반등이 함께해야 한다는 또 하나의 걸림돌이 있다는 사실이겠지요.

 

이래저래 불편한 마음입니다.

 

 

 

 

이번 포스팅의 제목으로 , "부동산 침체기의 오피스텔 투자전략가이드"로 정하였습니다.

보통의 투자자분들의 견해로,   '오피스텔투자는 아파트의 대체재'로 말씀들을 많이 하십니다.

 

크게 틀린 말은 아니나, 거기에 부쳐 저희 입장으로는  사업지의 입지, 평형구조, 분양가(시장가격)에 따라 약간의 논란의 여지가 있는 것도 사실인 것 같습니다.

2017년 이후 공동주택 실거래가가 상당한 기울기 곡선으로 우상향 이후, 전통적인  오피스텔 투자시장은 1~1,5룸 형태의 10평 이하의 상품공급에서 2~3룸 20평대 이상의 , 이른바 "아파텔" 위주로 시장공급의 급격한 변화가 이루어집니다.

 

특히나 강남권과 중구용산 권역의  "하이엔드"라는 차별화되고, 더러는 호텔급 인테리어 와 컨시어지로 "차별화 전략"으로 공급하여  괄목할 만한 성과를 얻은 '사업지'도 있었습니다.

이후, 후발사업지들의 현재상황은 그리 녹록지 않은 현실입니다.

 

 

 

 

 

자 그럼, 오늘의 글 씀의 본론,으로 돌아와  각각의 상품별 부동산투자라는 취지에서, 부동산 불황기의 오피스텔 투자전략 가이드라인을 어떻게 말씀드릴까 하는 고민이 작지 않았습니다.

여러 가지 요인이 어우러졌겠지만 , 부동산시장 성장기가 시작되었던 2015년부터,  점진적으로 이루어진 금리하향세(1.50%)가 2022년 5월(1,75%)을 거쳐 지금 현재(3,50%)까지 주요 서사 일 것 같습니다.

 

그럼에도 불구하고 , 비슷한 여건이었던 2011~12年(기준금리 3~3,25%) 오피스텔 투자시장을 반추하여 보면  그 시기 어려웠던 상황에  나름의 성과가 있었던 조건과 여건을 기억합니다.

그리고 현재 상황에서  특이하게도 차별화된 '성과'를 올리고 있는 현장과 여건을 , 현장에서 살펴보니 다음과 같이 크게 세 가지 요건으로 정리되었습니다.

 

 

1. 입지 ( 수도권, 역세권, 업무권역).

2.  상품( 주거형 투자형 & "multi-using의 차별화 ).

3. 프로모션( 분양가 대비 10% 이상의 금원적 메리트 수렴).

 

 

 

 

 

 

2023년 초 ~ 현재까지  1년이 되지 않은 상황에서 보통의 수익실현 지점( cournot點)을 넘기거나 근접한 대표적인 현장  인  과천 지식정보타운 업무&역세권 인근의 D현장, 동탄 업무 및 역세권역의 R현장, 동천역 역세권 업무권역의 J현장의 공통점이 바로 위에 열거한 세 가지 조건에 부합한 현장이었습니다.

 

그중에 가장 강력한 요건은  바로 강력한 "마케팅 프로모션"이었습니다.

 

상황이나 조건은 다르지만 공통적인  '금원적 요건의 " 분양가 할인 프로모션, 예를 들자면  계약금 입금 후 리턴, 임대보장지원, 중도금 이자 리턴, 취등록세 지원 및 인테리어금 지원 등  분양가 할인에 치환되는 프로모션들을 진행했는 데, 결과론적으로는, 지원총액이 분양가의 10% 이상을 모두 상회하였다는 공통점이 있습니다.

 

 

 

 

 

결론적으로 , 위기 속에 기회라는  금과옥조 같은 격언이 있듯이 , 부동산 침체기에  어쩌면 활황기에 건질 수 없는 상품들이 존재하는데 , 지금 이 시기 같습니다.

 

여러 전문가 님들이 여러 데이터와 현상을 설명하며 , 스탑 혹은 백을 외치시는 경우가 많은데 , 틀리지는 않습니다.

다만 "다름"은 언제나 존재할 수 있는데 , 현장에서 확인한 경황성은 "이렇다" 정도로 이해하여 주시면 좋겠습니다.

 

"부동산 침체기의 오피스텔 투자전략 가이드" 다시 한번 정리하면 , 경기수도권역(서울은 당연히) - 업무역세권역- 상품자체와 용도(멀티유징)- 강력한 세일프로모션 이 있는 곳을 공략하시라 말씀드립니다.

ps- 향과 층도 세밀히!!!!!!!!!!!!!!!.

 

- 판교권역의  제니스 오피스텔을 소개하며 포스팅을 진행하였습니다.

 

문의 : 1599-1417